北青网房产刘晓云
截至3月28日，华侨城地产在深圳的高端项目波托菲诺天鹅堡四期仍处于停工状态。施工处被业主抗议的挖掘机堵住，并24小时有业主轮流值守，工程施工被迫中断。据中国房地产报了解，维权业主已在3月26日上访深圳市规划和国土委员会以及深圳市信访办，等待进一步解决。
3月22日，华侨城地产在深圳的高端项目波托菲诺天鹅堡的豪宅业主出动上百辆豪车在深南大道上游行示威，抗议华侨城地产天鹅堡四期建设擅改规划破坏社区景观，近200辆贴着“华侨城地产背信弃义失诚性”黑白条幅的豪车，在深圳最著名的富人区来回穿梭，上演了一出史上规模最庞大的富人维权大戏。
华侨城地产回应称“并没有改规划”，但与维权业务并未达成一致，事件的双方仍在胶着中。豪车“游车河”的背后，不仅是天鹅堡业主与华侨城地产多年来积聚的矛盾，更折射出华侨城豪宅开发模式遇到的瓶颈。
规划争议
3月22日，近200辆汽车排成一列，在深圳市中心区的主干道上行进，其中绝大多数是宝马、奔驰、路虎、捷豹、保时捷、凯迪拉克、兰博基尼、法拉利等豪车。
众多豪车上粘贴着横幅，上面分别书写着“华侨城地产野蛮侵权”、“华侨城地产背信弃义失诚信”、“抗议华侨城地产违合约毁承诺”等字样，游行从上午10点一直持续到下午3点结束。
这些豪车的车主便是波托菲诺天鹅堡的维权业主。
据维权业主介绍，华侨城地产背弃承诺，更改社区规划，将天鹅湖旁的别墅规划变成45～50层的高层建筑，侵犯了原业主的权利。
据维权业主们介绍，华侨城地产将原本2003年销售时承诺“建设别墅、多层和高层”的天鹅堡四期变成了“超高层的天鹅湖1号”，大大提升了地块的容积率，直接影响到前期物业乃至整个华侨城的价值。
天鹅堡业主卓先生表示，他们此前已与华侨城地产相关部门进行多轮沟通，却一直未得到任何有效回应，不得不采取“游车河”这一极富创意的维权形式。
华侨城地产对改规划一事进行了否定，表示“未曾承诺过此地块要建何种物业，当前项目是按法定图则进行的”。
华侨城地产称，该项目是严格按法定图则进行规划设计，严格按法定程序进行报建和施工，并已取得建设用地规划许可证、建筑施工许可证（基坑支护）、建筑施工许可证（桩基基础）审批证件，现处于桩基工程阶段。
深圳市规划和国土委第二直属管理局有关人士也表示：“天鹅湖1号项目建设用地规划许可是根据批准的华侨城地区法定图则核发的，符合规划要求，没有改变规划，法定图则是2011年经审议通过的”。
华侨城还强调，天鹅湖1号的建成，还会带动提升整个片区包括现天鹅堡小区的品质和价值。但对于这样的论调，维权业主表示并不认同。
模式之惑
对于发生在华侨城本部的维权事件，华侨城显然没有准备好应急预案，此时正值华侨城新任总经理段先念走马上任不久，让这一事件尤其令人关注。
深圳地产某知名人士表示，业主们的维权之举不仅是华侨城业主对自身居住环境的一种担忧，更折射出华侨城旅游地产模式的发展瓶颈。
以旅游带动地产开发的模式是华侨城地产20多年来在全国大举扩张的核心优势。在深圳，华侨城的特点是低密度、高绿化率、生态环境好，包括世界之窗、锦绣中华、欢乐谷、波托菲诺在内的华侨城6平方公里，是其最珍贵的资产。
而在这个区域内建造的高端豪宅，也因为能近距离地享受完美的景观规划、稀缺的自然资源、低密度的居住环境而使房价一路飙升至每平方米高达近20万元，成为华侨城地产重要的利润来源。
上述深圳地产知名人士分析：“深圳的土地资源越来越少，华侨城地产在深圳也是多年未有新地，就靠这片宝地赚钱了。”20多年来，华侨城的旅游地产模式变化并不大，在万达、雅居乐、碧桂园的追赶下，华侨城模式在竞争对手面前并没有显示出绝对优势，从其多个外在项目深陷泥沼的困境中，便可发现，华侨城的商业模式优势逐渐收窄。
2013年，华侨城的收入仍主要来自房地产业务，全年共实现营业收入282亿元，其中房地产业务营业收入超过142亿元，占其总体业务比例超过50%。
有分析师表示，华侨城的房地产业务面临的是开发周期长、项目去化率低、负债率高企等问题，很显然，其已有的“旅游+地产”模式已经不能再满足目前的发展需求。
“华侨城在业务整合后进入快速发展通道，但现有模式在行业发生巨大变化的情况下，面临的挑战也越来越大，高速发展与模式不变之间的发展矛盾，将会在短期内持续影响华侨城。”该分析人士如是表示。
摆在段先念面前的已经不再是无往不胜、无坚不摧的魅力模式，而如何扭转目前不利局面以及快速发展是继任者段先念执掌华侨城集团的最大压力和挑战。
