沪楼市库存周期虽降，却现分化现象！

中国楼市的一大特征就是市场分化十分严重，一线城市热闹非凡，二线城市不温不火，三四线城市则如“鬼城”般寂冷。而大家知不知道，其实即便在一线城市，其实，市区和郊区也存在着市场的分化。

数据：去库存周期缩短至一年内

据上海中原房产中介研究咨询部数据显示，截至到11月22日，上海新建商品住宅库存量为1338.3万平方米，以近半年月均销量计算，去库存周期为9.5个月。虽然去库存周期处于下降的通道中，但是从结构来看有很大分化。虽然今年整体市场比较热，但个别板块以及个别产品仍不容乐观。

从库存结构来看存在很大差别，当前公寓类产品去化周期为973.7万平方米，去化周期为7.9个月。其中150平方米以内中小套型住宅去化周期仅为6.7个月，市场面临严重供不应求格局。而别墅类产品库存为364.6万平方米，去化周期为20.5个月，供大于求的压力仍然存在。

除了产品结构分化外，板块之间也有很大差异。从基本特征来看，一些偏远区域或者市中心板块去化周期比较长。比如金山中部板块去化周期达到169.2个月，奉贤海湾板块去化周期达到113.5个月。而市中心一些板块，比如徐汇枫林板块，去化周期达到98.6个月。

一般而言，去化周期小于8个月上海刚需二手房房价上涨压力会比较明显。总体来看，大部分刚需板块这方面压力略小，只有个别板块供不应求矛盾比较明显。比如买家关注度比较高的宝山大场板块，去化周期仅有1.9个月，南桥新城去化周期只有4.7个月。对于想在这些区域置业的买家而言，未来如果有供应的话，应该尽早出手。

金牌专家解析，库存结构缘何分化！

上海中原房产中介研究咨询部高级经理卢文曦表示：造成库存结构分化原因在于：

1、产品特性。由于别墅一般都地处近郊甚至远郊，居住便利度略低于公寓。此外，由于近几年大平层户型的兴起，使得居住空间感上接近了别墅，加上地段优势，别墅的吸引力也在逐步退减。另外，多年的限购政策使得“房票”变得紧张，房屋的居住属性回归，别墅投资意愿受到抑制。

2、区域属性。中心区域由于多为豪宅，户型面积大，总价高，因此去化周期比较长。本身这类产品销售周期就比较长，尽管数据上一些中心区域去化周期长，但还不至于到非常危险水平。不过一些外围区域风险的确比较严峻，比如海湾板块。本身基础建设比较落后，而区域本身旅游资源并没有得到很好整合，所以不管从居住的角度来看，还是旅游地产的角度来看，很难有实质性突破。

卢文曦认为，从上海新房库存走势来看，一直到9月前处于库存下降的格局，随着9、10月份供应增加，库存开始反弹。也就是说想要去库存，一定要严控新增供应，否则库存还会出现反弹。其次，供应本身还需要调结构，市场导向不能“一刀切”。数据显示，今年前十个月套均成交面积为123平方米，也就是说改善居住需求在增加，户型面积也倾向于中等大小。因此一味强调上海小户型二手房市场供应，可能1、2年后，市场又会出现结构性失衡。Shhuang44ss