福田最尴尬的新盘！开盘去化不足10%！

9点半左右情况

11点半左右去化情况，12点号选完

据现场爆料，项目卖的并不是很理想，大概卖掉了四五十套，去化率10%上下。很多客户都是2套来买的，为小孩上学准备的。

据悉，加福华尔登府邸登记人数379批，完成资金冻结的有148批，近61%入围者放弃冻资。

另外，加福华尔登府邸备案462套住宅，户型建面约83-250㎡2-5房，均价约9.4万/㎡，单价区间在7.5-13.4万/㎡，总价区间在643-3310万。

当然，KFS广告软文宣传售出168套，这点就仁者见仁智者见智，最好的办法是一个月去深圳房地产备案系统查询备案情况就知道具体卖了多少。

KFS软文宣传稿，全网搜不到其他报道，你懂的

无论去化多少，项目整体缺点大于优点，不值得入手，特别是在当前这种市场环境下，一方面新盘推新不断，同类产品选择太多；另一方面是客户被市场教化太好了，资金都是聪明的，有钱人也不傻。

01、超高层安全隐患多。

一般而言，超高层建筑面临等电梯难、台风等恶劣天气产生晃动、承重墙多设计不方便、断水断电以及火灾危机等安全隐患。

02、超高层隐形成本高。

项目公摊面积达到30-33%，超远当前新盘普遍的23-25%，导致最终得房率严重偏低。

据相关资料介绍，超高层建筑成本如物业费+管理费用+运行与维护成本（防水、饰面、电梯、电力、水泵等运行与维护成本）等，其寿命期内增加成本高于再建一栋高层建筑建造成本。

另外，加福华尔登府邸项目物业费也是奇高，达到8.9元/平，比不久前开盘的前海招商领玺二期7.5元还高出1.4元/平。

03、住家体验差，独栋没花园，容积率超过8。

项目仅有1栋67F单体蝶形住宅，没有花园，容积率8，对住家客而言，体验感奇差无比，特别花大几百万甚至1000多万去买个独栋盘，一方面有点浪费资金，另一方面被人当做笑话。

04、得房率67-69%，套内均价14万/平。

据统计，加福华尔登府邸整体得房率为67.25-69%，相比当前新盘主流得房率73-75%，低出4-8%，在同等均价9.5万/平的前提下，相当于变相多掏了38-76万去购买。

另外，由于得房率超低，导致套内单价上浮不少，最低11.1万/平，最高18.9万/平，实际套内单价均价达到14万/平左右。

05、户型差，没阳台

项目整体户型没有阳台，设计风格偏港式，这在深圳新房主流市场中极为少见， 导致产品过于小众化，不被大众购房者接受。

06、港式塔楼设计风格落伍

作为港式塔楼设计风格的传承者，20-30年前的罗湖、福田大厦物业可谓是典型案例，主要特点有：户型不方正、没阳台、独栋大厦型物业、没花园或仅部分空中花园等。

随着建筑的老化与审美风格的更迭，一方面物业老化严重与维护成本较高，另一方面年轻购买人群不接纳，导致市场流通性极低，继而出现该类物业多年不涨的状态。

07、同等预算，其他选择较多

项目2房总价区间为650-880万，同等总价预算下，可以买到宝安3房如玖玖颂阁、佳兆业凤鸣水岸等，龙华3房鸿荣源博誉府、卓越柏奕府、深铁珑境等，坂田3房如联发天境雅居、佳兆业云望府、信诚缙华府等。

3房总价区间为800-1200万，同等总价预算下，可以买到南山3-4房，如深铁懿府100平3房、120平4房，临海揽山107-117平3房、117-120平4房，润峯府110平3房等。

总体而言，该项目更多以福田本地客群为主，但无论是自住还是投资，均是一般偏下的选择，特别是花费上千万资金买个独栋超高层，属于典型的资不配位的做法。