北青网房产张舰
冻结百万刚需需求 连带影响改善楼盘销售 有关合理性质疑声迭起
楼市观望 自住型商品房制造
“全北京的刚需 都在等自住型商品房”
小李也是数十万自住房申请大军中的一员，从自住房政策刚出台后，他就一直在跟踪自住房的各种消息。看了北京7万套自住型商品房的规划后，小李对于其中的多个地块都十分感兴趣。
小李最想买的是位于朝阳区高井的金隅汇星苑，因为此地块离他现在的居住地很近，他对周边环境很熟悉。“自住房价格是22000元/平方米，这附近现在二手房差一点儿的快到4万元/平方米，贵的都奔5万去了。”小李这样介绍。小李心里的盘算是，如果能够幸运地买上，就可以让父母搬到自己附近住，即使是空着，能买到这儿的房子，收益率也快到100%了。不过，小李对于自己能买到金隅汇星苑并不抱太大希望。
小李说，他们办公室里所有具备申购资格的人都申购了，其中几个还具备优先资格，但也不是急需房子住的人。具备优先资格的一般是京籍家庭，住的房子是父母的名字。“大家一起摇着呗，万一中了呢，我们都说好了，谁要是买上了，要请全部门的人吃饭。”小李还表示，他们办公室的人都一起研究即将上市的各个自住房项目，只要还有位置好的，大家还会一起申请。
攒人品、撞大运，抽到更好，抽不到再考虑商品房……这就是目前很多刚需者的想法，据一位开发商说：“毫不夸张地说，恨不得全北京的刚需都在等自住型商品房，最起码1:10的比例是有的，这就说明，有将近70万的人在等，谁还抢商品房。”
亚豪机构副总经理任启鑫称，刚需楼盘受到自住型商品房的冲击最大。举例说明，已经完成申购的第二批自住房项目——汇星苑和汇景苑，分别位于东四环的百子湾和东五环的东坝单店，共推出5200套房源，户型区间大致为60—90平方米的一居至三居，限价都是2.2万，而其周边甚至更偏远项目的售价已超过3.5万元/平方米。这些自住商品房，无论是从区位、价格、户型还是数量上，都直接对刚需盘产生了巨大的压力和威胁。而作为刚需盘的大本营，天宫院区域自春节以来，共有5个刚需项目扎堆开盘，截至目前共供应商品住宅2806套，不仅占到当期市场总供应量的53%，推货量也位居北京楼市各大板块之首。
由此可以看出，天宫院首当其冲受到自住房的影响，万科橙率先选择低价入市就显得不足为奇了。
“受到连带作用，改善型楼盘也受到冲击，观望情绪日浓”
“先生，我们新近推出了135平方米三居，这期跟上期价格没有太大变化。”几天前，记者接到一个京城知名日光盘的销售电话，如此推销它的产品，该项目每次开盘，都会销售一空，买房人基本都是排队上门，之前鲜见主动揽客。据知情人士透露，该项目为改善型楼盘，目前也遇到蓄客难题，此次推出300套房，而参与摇号的买房人只有350人，基本达到了1:1的比例，这与几个月前该楼盘前期摇号1：5的“盛景”大相径庭。
京城西部某楼盘销售总监告诉记者，他所在的项目，目前售价是40000元/平方米，属于真正意义上的改善型楼盘，去年卖得不错，但2014年伊始，蓄客就越来越难。“都说只有刚需盘受自住型商品房影响，其实不然，改善盘一样受影响，这是个连带作用。以往有太多的刚需盘买房人因为买不到房，便举整个家族之力购买改善盘，尤其是首次置业的人群当中，很多都想一步到位，而且首付只用30%，完全可以承受改善盘的价格。”
“而现在的形式变了，位置好的自住型商品房让买房人暂时放弃了对居住改善的需求，毕竟价格太有竞争力了。”但该总监坚持认为，自住型商品房无论怎么做都没法跟商品房相比，他相信随着时间的推移，买不到自住型商品房的人们还会回到商品房的买房大军中来。
据了解，虽然目前受到的冲击力较大，但改善型楼盘的价格没有松动。用一位开发商的话讲，这是一场商品房与自住房之间的一场博弈。改善型楼盘位置、环境、交通远非自住型商品房可比，而后者到底能在北京“横行”多久还未可知，住宅市场最终还是由市场说了算的。
“自住型商品房
并非皇帝的女儿不愁嫁”
自住型商品房真的是置业者的梦想吗？前文提到的小李坦诚地对记者表示，选择自住型商品房的确是无奈之举，无论位置还是配套，都没法跟真正的商品房相比，大家都“打破脑袋”去抢购，只能说明现在的房价太高，普通买房人只能退而求其次，居者有其屋了。
据了解，目前，北京市场共有5个自住商品房项目进行了申购。恒大御景湾、金隅汇景苑和金隅汇星苑，总体量高达42.1万平方米，约7200套房源，有超过117万户家庭进行了申购，其中优先户数超过74万。此外，位处通州的富力惠兰美居和位处大兴采育的当代采育满庭春MOMA项目，这两个项目总体量高达63.6万平方米，近乎北京市一个月的商品房住宅成交量。
随着今日举办的北展春季房展的召开，大家会看到，一些自住型商品房也会参展，足以说明，找买家、创影响仍是这类房源的主题，并非是皇帝的女儿不愁嫁。
曾有开发商坦言，自住房目前多以配建方式出现，也就是开发商开发商品房的同时，必须建设自住房。由于后者限价，开发商几乎没有太高的盈利空间，他们的通行做法是自住房部分“保本不亏”，商品房部分再图盈利。所以，在建筑材料、工程工期、配套设施等方面的要求，“及格”即可……
“及格”二字给了业内无尽的遐想。
北京市房地产协会秘书长陈志在接受记者采访时明确表示，自住型商品房与保障房严格意义上讲是同一个模式，但现在却将它划入了商品房的序列，总给人感觉是为了给商品房加大基数、添作分母，强行将房价从“字面上”降下来，时间长了，会给市场带来一些不利的影响。
