2014年底的“卖房炒股论”犹在耳边，转眼间过了半年,随着一线城市楼市回暖，“卖股炒房”的说法又重现江湖。这两个说法孰对孰错暂且不论，但显然，股市和楼市，一个当前的热点和一个过去十年的热点，免不了会被大家联系到一起比较。这两者间到底是此消彼长的零和游戏，还是互相促进共同进退？为了看得更清楚，我们把时间跨度拉长到10年，从历史数据中寻找答案。
首先定义一下数据指标。我们用中国股市上证综指代表股市涨幅，中原地产一线城市二手住宅价格指数代表楼市。这里之所以用二手价格而不是新房的，一方面是因为一线城市二手住宅成交量早已超过新房，二手才是市场主力；另一方面，二手房价不受开发商定价和成交结构的影响，更能反映市场真实价格；同时，数据都采用指数形式，能做到同质可比；还有一点，中原二手价格指数有超过10年的历史，有足够长的历史数据，可以做长期比较。
不过，中原二手住宅价格指数都是以城市基础的，这里我们用“北上广深”四大一线城市的平均指数为房价涨幅依据。主要是考虑到一线城市市场化程度高，交易活跃且投资属性强，它能充分反映房价的变化趋势。其他城市并不具备上述特性，所以暂不列入比较范围。我们以10年为界，先看两个指数的累计总涨幅。从2005年4月到2015年4月，两个指数的涨幅大致相当，上证综指涨了283%，而一线城市二手房价涨了248%。
十年间房价和股价涨幅如此接近并不是巧合。从宏观上看，楼市和股市都是整体经济的反映。股市被称为宏观经济的晴雨表，而楼市则是社会总财富的反映。中国经济的持续增长是过去十年股市、楼市增长的基础。同时，货币的流动性也对这两个市场有直接影响。当整体流动性提高时，社会投资意愿增强，对股市和楼市都有正面影响，反之亦然。
对比房价指数和股指曲线可以发现，在过去十年多数时间段内，股价和房价的上涨下跌周期都是同步的。首先，从2005年5月起到2010年10月，在这5年半时间里，A股和房价经历了5个基本同步的上升和下降的小周期。其次，从2010年11月起到2014年9月，在这将近4年的时间内，A股和房价走势相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房价上涨了45%而上证指数跌了32%。而在2014年5月到9月之间，上证指数开始上涨，而房价则短暂下跌了5个月。最后，从2014年10月开始至今，A股和房价又进入同步上涨周期。
从以上历史数据的对比不难发现，在过去10年中，有超过6年的时间中房价和股价是同步变化的。而从两者之间的涨跌关系来看，每次股市上涨，都会带动房价上涨；而当房价下跌的时候，股市也常出现下跌。反过来则不成立，比如房价上涨时，股市不一定涨；而股市下跌时，房价也不一定下跌。股价涨则房价必然上涨，这一规律基本贯穿于过去10年。唯一的例外发生在2014年5至9月的短短4个月之间。此时上证指数已开始触底回升，而房价仍有小幅下跌。考虑到当时股市刚从长期熊市中复苏，涨幅也有限，可以看作是股市对楼市影响的滞后。随后两市即进入了同步上升轨道，这一规律仍然有效。
之所以股市涨会带动房价上涨，除了前面提到宏观基本面因素外，财富效应是主要原因。股市大涨使得投资者资产增值，促进包括住房在内的各类消费增长。而房地产生产周期长，供应短期无法跟上。供不应求情况下房价自然随之上升。美国互联网泡沫期间，硅谷豪宅价格飞涨就是例证。
另一条规律是房价下跌股市也常出现下跌。过去十年中，房价下跌的时间很短，下跌原因也分两种。一种是宏观基本面出问题，2008年金融危机的影响下，股市楼市都出现下跌，投资者对未来信心不足，因此影响买房意愿；另一种情况是政策影响，2010年5月北京宣布住宅限购，这是全国第一个限购城市。受此影响，一线城市二手房价出现3个月的短暂下跌。同时，受楼市调控和流动性收紧的影响，股市也出现短暂下调。不过相比经济基本面的影响，政策对楼市的影响时间要短得多，这轮调整仅维持了3个月就结束了。
当然，这一条规律也有反例，同样是出现在2014年5至9月间。当时一线城市房价出现回调，主要原因在于楼市供求格局的变化，购房需求分流而新房存量高企，同时又叠加了银行控制房地产行业信贷的负面影响。由于这是房地产市场本身的调整，所以除了地产股受影响外，并未引起股市整体的变化。
从历史数据中寻找规律，目的是为了预测未来。目前股指和房价指数的走势与2007年非常接近。从2005年5月到2007年12月，上证综指涨了将近400%，带动同期一线城市房价上升了84%。而目前上证指数比一年前的低位已经上升了150%，一线城市的二手房价从去年9月回升起至今，平均涨幅还只有7%。从历史经验来看，在股市财富效应的影响下，年内一线城市房价上涨是没有悬念的。
当然，我们也应该意识到，股市毕竟不是影响房价决定因素。市场基本供求关系和房地产政策对楼市的影响更直接。随着房地产黄金十年的结束，人均居住条件已有很大改善，未来成交量和价格大幅增长的空间比8年前小了很多。而一线以外的众多二三四线城市，供应压力依然较大，需求也远不如一线城市稳定，楼市的回升很难一蹴而就。而政策方面，虽然二套房贷、利率不断松动，“3?30新政”二手房营业税下调更是对一线城市利好，但同时限购仍在，只要确保执行不放松，仍将对一线城市房价的涨幅有所限制。
