一线城市写字楼持续寒冬，Distrii办伴陆家嘴项目突破85%

2019年三季度，受供应面积增加、经济增速回落与实体经济多个行业波动的综合影响，北上广深等一线城市写字楼空置率持续攀升。然而，作为京沪最大的新办公运营商，Distrii办伴旗下自营、联营、输出和委托管理等多合作模式的各项目平均出租率、爬坡速度和续约率均持续保持高成长，且所有已开业办公空间的平均出租率远高于行业平均水平，成熟项目平均出租率更超过90%，稳步居于行业前列。这样令人瞩目的成绩，主要是基于Distrii办伴的智慧战略升级，打造了“线上线下一体化新工作方式平台”，特别是科技资运平台，自主研发应用了针对客户管理及房源管理的科技系统，能够高效、智能地匹配楼宇和客户数据。不仅如此，科技资运平台已经整合了“项目招商、经纪服务、空间运营、企业服务、物业管理、咨询服务”等多元服务，不仅实现了出租率的稳步上升，同时能综合提升物业资产价值，高效盘活楼宇经济。

一、市场持续“寒冬”下，Distrii办伴项目整体出租率超85%

10月11日，世邦魏理仕发布《2019年第三季度上海房地产市场回顾与展望》，报告分析，第三季度，上海市写字楼整体空置率持续上升，年底前预计仍有近28.4万平方米的新项目入市，主要分布于核心拓展区(40%)与新兴商务区 (52%)，鉴于目前即将交付项目的预租率多数偏低，预期年底全市空置率将突破20%大关。

相对于较冷的整体市场表现，Distrii办伴办公空间出租情况却逆势上扬，持续表现出远超行业的强劲势头。据了解，9月份，Distrii办伴上海所有项目整体出租率高达85%以上，且76%以上的项目出租率超过90%。Distrii办伴北京区域项目平均出租率高达90%以上，项目坪效均高于所在区域平均水平40%以上，其中朝阳区和海淀区地段优势项目及大客户企业定制项目，共计6个项目自交付之日起均已实现满租。

二、典型区域逆市招商，陆家嘴项目出租率已达85%以上

在Distrii办伴逆市招商的所有案例中，最为典型的是Distrii办伴·陆家嘴金砖大厦办公空间。该项目为Distrii办伴自营项目，入驻金砖大厦17-18层，体量超5000平米。金砖大厦作为上海浦东陆家嘴的地标性建筑，与上海中心，环球金融中心为邻。本该是地理位置、楼宇品质都具有竞争力的项目，却也受到陆家嘴整体市场环境的影响。

一方面，以前滩为代表的新兴商务区的高品质办公楼已逐步竣工交付，吸引了大量成本敏感型租户；另一方面，受到科技产业扩张和新产业基地启动等利好推动，商务园区写字楼吸纳能力也在逐步增强。

高质竞品入市，导致陆家嘴的租户不断外迁，其中包含了制造业、制药业和部分金融客户，这也导致了部分联合办公运营商不得不退租、撤离陆家嘴。戴德梁行的数据显示，陆家嘴的综合空置率为16%，CBRE世邦魏理仕给出的数字则是11.4％。对于前几年不愁租的陆家嘴而言，这样的数据已属高位。

面对这样下行的市场，Distrii办伴·陆家嘴金砖大厦办公空间却表现优异。7月份，金砖项目去化超200工位，出租率单月逆市上升25%，9月份，该项目出租率已经超过85%。更难能可贵的是，在周边众多业主疯狂降价促销的情况下，Distrii办伴依然凭借高端智慧商务办公空间的产品优势守住了价格底线，平均签约成交价格比周边竞品高出1.5-2倍。目前，入驻客户包含顺丰快递、上海开山酒业、上海中关惠资产管理有限公司、上海诚泰义和投资管理有限公司及上海徐嘉投资咨询有限公司等实力强劲的品牌。

三、全国新开业项目招商速度全开，出租率“扶摇直上”

Distrii办伴项目出租率的爬坡速度越来越快，迭代后的3.0产品出租率达到85%的平均去化时间仅需3个月。以位于苏州、上海、北京的新开业项目为例，项目出租率可谓扶摇直上，快速实现合作方资产价值的最大化。

首先，作为苏州目前单体体量最大的智慧新办公空间—Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间，是一个拥有1010个工位的大体量项目，于今年6月中旬开业。开业第4个月，实现80%出租率，第5个月即创造出租率超90%的神话。该项目是Distrii办伴联手思画资本于苏州市场开拓定制的首个资管项目，旨在打造成姑苏乃至苏州首屈一指的新办公典范，推动苏州办公模式的全新智慧升级。

其次，由Distrii办伴携手顶尖地产基金鹏里集团（Pamfleet，以下简称鹏里），耗时45天打造城市更新标杆项目—Distrii办伴·上海中山万博办公空间，于8月底正式开业。开业以来，项目即保持每日签约的节奏，持续吸引企业入驻，第2个月月底已经租掉60%的办公室。“Distrii办伴与鹏里于今年3月底初次见面，5月达成战略签约，8月底项目落成亮相，9月底即达到项目60%以上的出租率。”该项目见证了Distrii办伴的在新办公资管领域的全产业链的综合能力和办伴速度！

第三，作为Distrii办伴在北京落地的首个全流程资管项目北京上地NEO，项目交付时将成为某新兴互联网企业在北京的又一办公点，再次实现开业即满租。该项目是Distrii办伴联合翰同资本共同打造的城市更新项目，也是一次“投资+资管”的完美结合。今年3月份，城市更新新锐投资机构翰同资本与Distrii办伴签约，Distrii办伴负责项目从前期调研、市场定位、设计规划、建设工程，到后期项目验收、招商、运营维护等全流程的管理及实施。8月份，吉宝置业中国1.78亿收购北京中关村上地NEO项目。

四、多个项目持续3月满租，Distrii办伴续租率再创新高

无论是典型区域项目招商逆势上扬，还是新开业中心出租率扶摇直上，都在见证着Distrii办伴新工作方式平台正在发挥卓越的成效。不仅如此，Distrii办伴续租再创新高。据了解，Distrii办伴平均60%客户续约率远远高于行业30%平均水平，特别是旗下杨浦联创办公空间、虹桥中骏办公空间两个项目，已连续满租超过3个月。

以中骏广场办公空间为例，该项目为Distrii办伴首个与企业强强合作的定制化项目。项目一部分为骏地设计自用办公场地，暂时空置的部分则交由Distrii办伴对外开放运营，双方共享增值收益。项目于今年3月中旬开业，在周围楼宇大量空置、竞品竞争激烈的情况下，2个月出租率即突破80%，3个月实现满租，如今又连续3月保持满租，真正地实现了覆盖中大型企业全生命周期的“灵活办公解决方案”，最大化提升了骏地设计闲置空间的利用率。

不仅是续约率，凭借着强大的市场感知能力、顾客联系能力和渠道管理能力，Distrii办伴不断优化提升成熟项目的关键数据的比例：企业扩租率、项目导流率、客户转介率，从而提升整体的市场营销水平。

五、科技资运平台高效运作，高效盘活楼宇经济

项目出租率稳居行业前列，离不开团队对传统办公行业升级的深刻理解和行业积累。Distrii办伴应对市场的变化，及时作出“智慧战略”的全面调整，成立了“线上线下一体化新工作方式平台”，包含“城市更新平台（全办智造）、办公科技中台（筝际信息）以及科技资运平台（数办科技）”，共同组成办伴独有的轻重分离、一体多元、科技驱动”的智慧办公运营服务综合平台。

三大平台的协同作用，让Distrii办伴能够设计出以数据驱动，能够适应未来未来几年资产增值的“灵活空间方案”，将共享空间、独立办公室、超能办公室、商业等多元产品进行弹性组合，从而匹配企业生命周期不同阶段的需求，协助企业充分利用资源以达到效益最大化的目标。同时，Distrii办伴自主研发“楼宇通、物臻、人臻、智会、智座、智行、领会”等十几项针对智慧楼宇和智慧企业的科技产品，覆盖环境、能耗、效率、硬件、空间、门禁、通行多个层面，能切实优化员工办公体验，有效提升企业办公及管理效率。

而其中最重要的，是科技资运平台的成立，有别于城市更新平台的重资产路径，科技资运平台更关注于办公资产的轻资产运营，从产业链上打通了招商和运营的壁垒，在实现高出租率和高续约率的同时，提升企业服务和社区运营的综合品质。简言之，通过全方位招商体系、自有经纪渠道、标准化运营管理体系、一站式企业管家服务体系、智慧楼宇物业管理系统等内容的精细化输出，从而打造了完善的办公资产运营生态。

结语

基于“线上线下一体化新工作方式平台”的成熟运作，Distrii办伴上半年整体营收超过2亿元人民币，赶超2018年整年收入，同时，已经为鹏里集团、吉宝置业、基汇资本、翰同资本、鼎一投资、思画资本、骏地设计等地产基金和企业方输出多个资管及合作项目，并实现资产价值的最大化。作为曾经的“智慧芯片”，如今“智慧城市物联网”搭建者，厚积薄发的Distrii办伴不断完善办公服务生态体系，重新定义一线城市写字楼的未来。