“理想家”报告：北京购房者平均39岁能换到理想的三居

海子说：“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，房子是承载家的实体，是理想生活的必备因素。关于理想的家，每个人的定义不一样，参差百态或许才是幸福的本源。今天我们主要探讨理想的房子。

那么你心目中的“理想家”是什么?它到底在哪?何时会实现?实现成本有多高?

本次我们选取了北上广深等一线城市及成都、杭州、西安和武汉等二线代表城市，并且细化到城区和小区，从设施可达性指数、设施覆盖指数和楼盘品质指数等三个维度进行叠加，制作出《2019理想居住调研报告》，试图用大数据探索理想社区的空间分布特征，并通过问卷调研的方式刻画出大众心中理想家的形象。

理想篇

理想户型：大三居

近5成受调人群表示，三居是理想居室。

理想面积：100-120平米

独立空间是必要因素，住得宽敞舒服是王道。虽然紧凑三居是潮流，但是超过一半的人倾向选择100-120平米的南北通透大三居，卫生间两个是标配，不然抢厕所实在是太痛苦了。卧室小点没关系，客厅一定要够大，还得是南向的，亲朋好友来访有面儿，平时和家人一起看电视、聊天等也不会显得局促。

你以为就这样了吗?不，阳台也是宠儿。每个人都希望家有阳台，它既可以是衣物晾晒地，让衣服充满阳光的味道;也可以布置成温馨一角，躺在躺椅上，阳光洒在身上，撸着猫，很是惬意，还能让空间显得更加宽敞。

理想社区：集中在城六区

理想户型有了，那理想的环境又是怎么样的呢?通过调研数据显示，受调人群对交通、地段和周边配套最为重视。因此，我们基于社区1公里生活圈可达性和楼盘品质，叠加算出各城市的宜居社区指数。

各城市的三居室宜居社区分布特点基本是主城区分布集中，边缘城区分布离散，整体呈现“中心向边缘发散”的特点。

北京的宜居社区的分布特点也是中心指数高于四周，北部高于南部，东部高于西部。整体来看，国贸、三里屯和东单的宜居指数最高。

注：指数0-55定义为“一般”，55-70定义为“良好”，70-85定义为“很好”，85-100定义为“优秀”，分为4个等级。

各行政区理想小区

为了雨露均沾，我们将北京各个行政区宜居指数TOP1的都找出来了。

现实篇

三居是理想 两居是成交主流

很多人说着想要过理想的生活，但是面对现实的压力，不得不选择蜗居。大三居是最理想的居室，而北京的成交主力户型是两居，占比达50%左右，选择三居的大多是换房需求。

这就是所谓的，“理想很丰满，现实挺骨感”吧。

最热门换房目的地商圈

通过2019年前三季度的成交数据来看，置换三居的热门商圈TOP10大多分布在北部区域。我们本次截取了TOP5的，其中回龙观、天通苑和望京是最热门换房目的地商圈。

在“回天计划”的政策支持下，回龙观和天通苑的发展稳步提升，加上价格处于较低的水平，深受购房者的青睐。在没有特殊需求的情况下，花一样的钱，能住更大的房子，为什么不呢?

最热门换房目的地小区

望京是职住平衡的代表之一，是继CBD之后的新宠儿，居住舒适度高，住在这的朋友曾说过“住在这里，我可以一年不出商圈”。置业于此是很多人梦寐以求的事儿，对于刚需一族而言门槛较高，因此很多人在改善换房的时候就会选择这里。

这不，望京新城成为最受欢迎的三居置换地。

住理想三居平均年龄：39岁

那么问题来了，几岁能住上大三居?需要攒多少钱才能置换三居?

从购房者年龄来看，平均购买三居的年龄约为35.8岁。从置换来看，平均39岁就能住上较理想的三居。随着年龄的增加，换房比也随之增加，35-39岁进入“换房高峰期”。

置换成本：增加约227万

置换一套三居，成本增加约227万。一般来说，你卖首套房，置换大三居的首付也就有了。

置换面积：增加32.7平米

换房后，你能住进112.4平米的大房子，孩子要是想要学钢琴，你也不用担心地方太小放不下。

关于理想的家，每个人、每个年龄段都有不同的想法和要求，一样的都是对幸福生活的向往和追求。爱你所爱，选你所选，活在当下，就是最理想的状态。

数据说明：

数据来源：

2019年1月至2019年6月数据库多维度数据及2530条经过清洗的调研数据;

理想小区是选自各个行政区宜居指数TOP1的。

调研数据说明：

调研对象：一线及新一线部分城市，19-39岁青年人群，按年龄段区分为19-24岁(95后)、25-29岁(90后)、30-34岁(85后)及25-39岁(80后)

调研时间：2019年8月20日 - 2019年9月15日

定量分析理想社区，从两个个维度定义宜居指数

1、1公里生活圈可达性指数

统计楼盘直线距离1公里(成年人步行时长约为10-15分钟)范围内基本生活设施可达性情况，定义了高斯距离衰减函数，直线距离500米范围内数值为1，500到1000米呈指数衰减，1000米数值约为0.1。同时，鉴于居民对部分设施，如公园、大型超市、电影院、地铁站、综合医院、中餐馆、便利店等出行意愿更高，函数衰减相对较慢，1000米数值约为0.3。

对基础教育、医疗服务、市政公用、金融邮电、商业服务等一类基础设施加权求和，权重分配见图表。

设施可达性指数 = Σw*x，并进行归一化处理

2、楼盘品质指数

从楼盘绿化率、容积率、车位配比、是否有电梯、是否封闭楼盘等五个维度进行加权统计

楼盘品质指数 = Σ w*x，并进行归一化处理

w(绿化率) = 0.3、w(容积率)=0.4;w(车位配比)=0.15;w(是否有电梯)=0.1;w(是否封闭)=0.05

理想居住指数 = 归一化处理(1公里生活圈可达性指数 * 0.8 + 楼盘品质指数 * 0.2)

归一化处理方式：

正向 = (x - min(x)) / (max(x) - min(x))

负向 = (max(x) - x) / (max(x) - min(x))

由于部分维度存在数据缺失，存在部分城市缺失情况。

本报告仅是简报，所使用数据为不完全抽样数据及在线调研数据，并不完全代表真实交易数据，且并未进行深入数据研究。