Ken陈健1997年来到美国,2000年开始进入了房地产行业。在国内新闻科班出身,对信息传播和社会动态有着独到见地的他,最先涉足的领域便是房地产估价,到现在已有19年的地产估价从业历史。
选择这个行业的初衷是对房地产领域的热忱,也是因为机缘巧合受到朋友引荐正式入了行。2000年,整个房地产市场处于高速上升期:可以说Ken先生正赶上了红利期。
经过数年的沉淀,Ken先生在04年的时候开了一家自己的房地产估价师行。发展至今,已成为了由他领衔,拥有多名执业估价师的业内知名估价师行。“从事估价行业有一个好处就是对南加州,甚至乎整个加州地区的房产市场比较了解,因为我们是多家美国大银行认证的估价师行,不同银行在审核放款前都会让我们对房产进行评估。其中有高端的也有低档的,遍布东南西北。”Ken先生表示。多数地产中介难免会有一些地域和文化上的局限性,往往是在一个城市或某个区域进行经营和销售。而Ken先生的估价师行接到的估价,则是遍布南加州地区的每一个角落,因此对市场有着更为独到、全面的理解。
“例如对于两千万美金的房子,它们的景观差价是多少,学区的差别有多大,不同社区之间的区别怎样,上市之后多少天能卖掉等,我们都需要详尽地去分析比较。而在洛杉矶最差的区域,我们也会接触到。久而久之,在估价的过程中积累到的经验,养成了的中肯务实的工作作风是最宝贵的。”Ken先生归纳到。
对于相对较“重”的地产投资来说,对市场风向的通盘把握是极为关键的。身为估价师的Ken先生比其他中介提早一个月或一个半月知道市场的走向。而这其中的原因在于估价师所处位置的特殊性。
“房地产买家签约后多数会去银行办贷款。贷款通常需要一个月到一个半月的审核后才能放款,在前期做估价的时候,外面基本上没人知道具体的成交价是多少。 譬如说,大家都看得到的卖方要价是六十万。每个人想当然就会觉得那成交价应该大约是五十七五十八万左右吧,但其实不一定的。在整个市场处于上升期的时候,外面的开价是六十万,可能暗地里已经被抢到六十六万,六十七万,六十八万都不一定。但是,只有买卖双方中介,贷款专员,和我们估价师知道,合约价是不到在政府登记那天都不会公开的。所以在某一个时期,不同银行来的order里,如果有80%的买卖合约的成交价高于卖方开价的情况下,我们可以预见一个月以后,整个市场大概率会走高。”Ken先生娓娓道来。
2013年1月,Ken先生的估价师行平均每天收到的二十多个银行的估价单里,有80%的购屋合同价高于之前的市场价20-30%(估价价值)。在那种情况下,估价师行就像一个小型的“大数据库”,清楚地提前看到市场的“强趋势”。
也因此,KEN先生于2013年1月签约购买的房产,在2013年3月成交时就立马获益超过30%。当时代表卖方的老外中介由于是不熟悉市场的兼职中介,所以只根据之前的周边成交价来定价,并没察觉到市场上扬的趋势。“如果每个人都看到市场暴涨的时候,其实已经是抢不到房子的了。”
在近20年的估价师生涯中,最令Ken先生触动的不是经手的数万栋地产,而运用专业知识为身边好友提供的实实在在的帮助。
Ken先生的一个朋友在金融海啸的时候买了银行法拍屋,他买的时候是三十多万,刚买回来政府就马上按五十多万来算他的地税。他觉得很冤枉,三十多万买应该按三十多万征收地税,为什么要按五十多万呢?
那时候,他求助于地产中介,而中介也没办法解决,就跟他说政府说多少就只能按照多少算。外行看热闹,内行看门道。在一次与Ken先生的交流中,他得到了专业、合规的解决方案,并最终成功解决了地产税过高的问题。首先,Ken先生研究了房产的地址和几个问题。
第一,这个房子是真的经过broker上市的,因为美国的房产交易很规范,有一个完善的系统,一上去之后每个中介都看得到。政府认定只要通过这个平台上市而成交的,都基本算得上是一个market transfer,是一个市场交易,而不是undertable的私下买卖。只要是市场交易,政府就可以按其成交价来算地税。
Ken先生首先抓住这一点,这个房子上市了。其次再分析它上市了两百多天,也就是说他放到市场上面是有这些数据的。然后发现它当时是银行回收屋,里面状况很差:厨房设备,中央冷暖气,甚至乎电箱都被盗了,并且存在着很多被政府勒令拆除的违章建筑。
随后Ken先生就去那城市的Code Enforcement Departmen专门抓违章建筑的部门,调出了这房子被勒令整改的清单,足足有十几页纸那么长。
“一项一项地列出来后,谁拿到那份清单都会望而却步,都不知道这该花多少钱去弄呢?所以没有人敢碰那个房子,导致它被搁置了两百多天。我这个朋友全部现金去买,买了之后拿着他这一叠东西慢慢整改,把没有permit违建部分统统拆掉,要怎么改的全部按政府要求来改,最终花了十几万去整改。整改完当然是之后的事了,但是他买的时候,第一,是属于market transfer性质,市场交易市场行为;第二,为那个时候在市场上之所以这么久没人买,就是因为有太多的违章建筑。所以他买的时候三十几万是符合当时market value的。”Ken先生严谨地分析道。
最后Ken先生与该好友写了一封长信,把以上问题都做了详实的呈现,再把他装修前装修后的照片,他花了多少钱去装修这些全部提报给政府部门。大约半个月之后,政府接受了请求,把地税降到了三十余万。Ken先生以他的专业精神和对朋友的真诚,最终帮助好友节约了一笔不小的开支。
Ken先生的经验与敏感是一种无形的资产。曾经有一次,针对一块处于仓库区的学校用地,KEN先生详细地查看核实了它的用地规划和用地性质后,建议客人大胆购入,并成功地协助客人改变了土地用途,令其价值翻倍。
从2000年开始到现在,经Ken先生手签名的估价的有三万多栋房子。足迹遍布加州,Ken先生对地产估价的自信来自于他近二十载积累的经验,更源于他由一而终的专业精神。
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