谋时而动 顺势而为 群达重构商业地产价值链

根据相关资料统计，全国中小城市商业地产开发存量达到2亿方，空置率达到20%。由于区域商业的同质同构、客流缺失、坪效天花板等因素，中小城市的大多数商业物业不仅失去了增值功能，保值的也每况愈下。新零售市场风口下，如何破局中小城市商业地产的招商难、运营难、和去化难？如何重塑商业地产开发逻辑与重构商业地产价值链？

阿里巴巴天机山庄

2019年9月25日，《新商业重构商业地产价值链》全国宣导大会暨天猫智慧商圈（云mall）产品说明会在阿里巴巴天机山庄顺利举行。本次会议由浙江群达投资有限公司主办，阿里巴巴天猫门店和商圈新零售部、阿里新零售TP服务商亲与橙支持，浙江丰兆和商业运营管理有限公司承办。全国房地产联盟主席、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，“商业地产教父”姜新国，中房协市场与住房保障委员会副会长、中国房地产数据研究院院长陈晟，香樟资本创始人、前复星互联网投资集团联席总裁钱中华，以及众多来自新商业、新零售、新媒体、新资本领域的KOL和商业地产开发商出席了本次会议。

大会全景（第一排左四顾云昌、左三姜新国、左五陈晟、左二钱中华）

“谋时而动，顺势而为”

80年代，下海经商造富了第一批把握趋势的人。90年代全民炒股、2000年地产升温、05年开始互联网席卷全球、电商发力，15年进入“绿水青山”新常态……习近平总书记在十八大提出“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”，随后，“城市更新”一词成为了都市进化与发展的重要路径。城市更新，其内涵不仅是城市的出新和粉饰，也不仅是纯地产思维的拆一建一，而是结合规划、资本、运营、开发等多种思维，找寻城市进化与发展之路，激发城市的内生活力。近十年来，中国商业地产市场告别了野蛮生长，从“增量时代”转为“存量时代”。同时，随着中国经济发展步入新常态，零售行业也正在迎来巨变。尽管在过去的十几年里，人们的消费习惯被电商颠覆，越来越多的消费者开始习惯于线上的购物方式。但是，消费者的购物体验是单纯的电商模式永远无法补足的短板，实体零售有着电商永远无法取代的优势。于是，阿里巴巴、浙江群达投资开始探索融合线上、线下两个渠道的新模式，重构商业地产、传统零售的价值链，浙江群达投资联合阿里巴巴天猫门店和商圈新零售部通过阿里生态赋能线下商圈升级迭代，为消费者提供消费体验与性价比兼具的服务，开创性地完成了“中小城市商业地产新商业的解决方案”，运用平台整合优势，重构商业地产价值链。

阿里巴巴杨威——讲解《天猫智慧商圈业务说明》

打破地理区隔，重构商业布局

天猫智慧商圈是阿里新零售战略的重要组成部分，是基于商圈（商场）本地化线上线下运营的阿里巴巴小程序，以阿里工具（支付宝、手机淘宝、手机天猫）和阿里生态系资源为区域级大商圈（场）赋能，完成区域大商圈的智慧化升级和改造，实现商业增量和形成官方运营场。通过线上、线下互动叠加的方式，打破物理区隔，聚合本地优势产业，建立商户成长新阵地，实现远场聚客锁客，近场分发到店的服务。天猫智慧商圈的建设，不仅能让单一商家有的放矢，还能打破地理区隔，把区域级各自为战的商家串联起来，形成不同业态的关联性营销。

从无到有建立商业数据，实现商业数据化、本地化、可视化

天猫城市智慧商圈的核心功能是基于LBS定位及阿里大数据分析真正实现精准性导流营销，过程中沉淀庞大的人、货、场和营业额的数据（重点是人的消费行为数据），同时，它所带来的所有商业数据都是本地化的，它将实现城市管理在商业板块真正的数字化、智慧化，是政府动态管理的有效依据。

提升线下商业的人流与客流

电商发展之前我们说”出门逛街“，其发展起来后我们开始说”逛淘宝“，现在，通过客流增量我们感受到的是”逛商圈“，满足消费者对消费体验与价格的双重需求。

天猫智慧商圈（云MALL）：2019年5月25日，浙江群达自营投资的阿里天猫智慧商圈遵义项目正式上线运营。2019年6月，天猫智慧商圈遵义项目经验开始向全国复制。

商业地产价值链断层

大部分低线城市中小开发商商业地产开发法逻辑是：凭借政策、个人胆量，再加上一点运气，而最大的运气就是时代红利：低成本运作和倍增的地产价格。开发商业地产的动力并不是城市商业的研究结果和真实市场需求，而是背后价格倍增的转化利益，所以，企业实现的利润价值和市场的投资价值始终是断层的，一旦时代变迁和宏观政策导向发生改变，商业地产的问题就瞬间暴露无遗。尤其是互联网的发展更是加速暴露商业地产招商难、运营难、去化难的问题。

全国房地产联盟主席顾云昌发言

主讲人——群达投资首席架构官张力

重构商业地产价值链

坦克插上两个翅膀不等于就是飞机，空客剪去两个翅膀不等于高铁！解铃还须系铃人！为了破局，浙江群达投资有限公司与阿里巴巴进行深度合作，从实践中总结出一套“中小城市商业地产新商业的解决方案”。

(1)阿里新零售合作体系重构商业运营逻辑

商业运营是商业地产的灵魂，运营不好就如同行尸走肉！当下商业运营缺乏创新，面临着同质同构、客流缺失、坪效天花板、基因与站队等多种困境，导致难以形成区域商业标杆，难以抢占市场份额。另一层面，由于价值链断层导致品牌方、运营方、开发商三者之间是一种“弱关系”：“合作条件高”、“营销不配合”、“数据打不通”等等，最终因利益、目标、手段不同而背道而驰，互相制约。产生这种弱关系的根源在于品牌方与运营方是简单的“租赁关系”，即自营和类自营的占比太少，运营管理的话语权不强，难以形成官方运营场。

2018年3月31日，阿里巴巴天猫商标授权的新零售品牌house Pro生活心选集合店在贵州遵义落地，这也是阿里新零售与商业地产商的首度合作。2018年11月，生活心选品牌荣获了南方报业集团、21世纪商业评论颁发的“21世纪最佳商业模式奖”，同期获奖的其他商业模式有“瑞幸咖啡”“曹操专车”“亚朵酒店”“猩便利”等等。

经过与阿里一年多的深度合作，群达投资建立了一套完整的阿里新零售合作体系，从项目的阿里立项，协助开发商与阿里直接签约，到群达自营投资阿里新零售门店、群达自营投资阿里天猫智慧商圈（云mall）等等。群达投资的新商业赋能体系，输出的不仅是一个单一的新零售品牌，而是整个shopping mall品牌——HP城市生活广场。

HP城市生活广场通过群达自营、自有品牌代运营等模式，使自营比例在60%以上，以及天猫智慧商圈的营销赋能，充分掌握商场的运营话语权，从而形成有效的官方运营场。

(2)新商业IP集结重构物业去化逻辑

再好的商业营运，如果不能合理有效去化存量商业地产，就等于没有解决商业地产的“硬伤”。传统开发商的去化主要是单一化的销售手段回收资金，千军万马过独木桥。一旦销售失败，资金就断流。融资渠道也非常狭窄，融资手法也非常单一，“融钱”是唯一的资本运作。

销售≠去化！资本化≠融资！浙江群达投资充分利用平台企业的优势，集结了一大批新生活方式业态的新商业IP，通过抱团发展的模式落地到HP城市生活广场，通过股权的转让来达到地产存的去化目的。另一方面，通过与资本的合作，以及新商业IP的集结和落地实施的快速规模化，来触达IPO目的，从而完成从资产到资本的完美蝶变，享受IPO带来的市盈溢价回报。

(3)智慧停车重构物业配套价值

商业地产空间价值的开发和配套设施价值的开发将会颠覆我们的想法，生活方式和出行方式的改变将一些传统不被看好的空间（比如停车位等）数倍溢价，尤其是利用大数据技术将时间和空间的最大化利用，使商业配套价值的重构成为可能。

云蚁智慧停车是群达投资控股的企业，拥有国际领先的泊车机器人技术和智能立体车库建造能力，公司的超薄/全向/夹抱式机器人及智能立体车库，拥有40多项发明专利，能使停车效能提升3-4倍，同时实现5分钟内完成存取车动作。在大数据方面，结合群达城运平台和阿里巴巴天猫智慧商圈的应用，云蚁停车将在人、车数据的匹配与应用中发挥极致的效果。

(4)城运平台重构数据运营逻辑

新商业运营的核心是数据运营。群达投资构建了以“群达域”“群达云”为核心架构的数据运营平台，即“城运平台”，以城域范围为运营基础的一个售后管理、会务服务和营销推广等应用的综合性平台，基于城域范围内海量的淘系ID会员，实现一键高净值会员的沉淀，也可以通过淘系资源，实现全域push，从而达到全面赋能泛商圈，带来最时髦的曝光机会和淘宝人群的引流到店。

(5)抱团发展，乘风而行，让天下没有不值钱的商铺

每一次新的商机到来，都会造就一批商业英雄。当别人不明白的时候，他明白该做什么；当别人不理解的时候，他理解要做什么；当别人明白了，他富有了；当别人理解了，他成功了。先知先觉，是开拓者；后知后觉，是跟随者；不知不觉，是落伍者。在日益激烈的竞争中，新的商业思想层出不穷，而这正是商业社会的魅力之所在。20年前，商业地产教父姜新国教授首提“商铺投资”概念；15年前，我们率先实践“情景商业”；10年前，我们率先实践“景区化城市综合体”，在万达城市综合体的四大功能基础上，增加了景区功能和平台功能；3年前，我们率先提出HP城市生活广场，让阿里新零售、淘系资源与我们新商业实践项目融合开花；今天，我们经过了两年多思考、探索、认证、纠偏与完善，群达新商业模式横空出世，在商业地产增量时代到存量时代中开辟新天，在蓝海中乘风破浪。面对传统商业生态的逼仄与窘困，我们跨界整合，持续赋能，抱团发展，独辟蹊径，成为颠覆与改写整个商业生态的生力军。面对巨大的地产存量市场，群达投资联合众多拥有优质物业资产的独立开发商，一起分享万亿级的市场蛋糕！新商业重构商业地产价值链，让天下没有不值钱的商铺！

阿里巴巴天机山庄

发展倒逼转型升级，面对巨大的地产存量市场，谁能够把握趋势，因势而谋，应时而动，顺势而为，持有资源，持有消费者用户，谁就是那个乘风而行的人。