“10元众筹抢购一折购房资格”、“参与众筹，综合收益可达14%”、“众筹定制理想中的居所”……又是一年双十一，楼市的线上营销也同样热闹非凡。
去年的双十一，远洋地产联合京东推出了“参与众筹，1.1折买房”和“凑份子、免首付”的活动，首次将“众筹”这一概念引入了北京楼市。时隔一年，众筹在楼市中已不是什么新鲜事儿，但同样是“众筹”这顶帽子，帽檐下的真实面目却大相径庭。营销手段、融资新方式、锁定目标购房人……不同的操作方式和投资回报率背后是各房企和互联网金融平台对于房地产“白银时代”新的融资和营销模式的探索。业内人士提醒，参与房地产众筹，还是应认真了解众筹产品背后的操作模式及收益组成，认清参与目的再选择是否要加入众筹。
纯营销事件 开发商要人气 参与者要运气
“参与众筹，1.1折买房”、“10元众筹抢一折购房资格”……房产众筹，这个曾经对于购房人特别陌生的概念，正在频繁地出现在各房企和项目的宣传推广上。
2014年11月11日，远洋地产联合京东金融推出了房产众筹产品，产品形式包含三种，一是众筹11元抽取1.1折购房资格；二是11元众筹获得一次抽取首付款的机会；三是5000元众筹金获得3万元抵5万元加额外99折的购房优惠。
该活动在当时相对低迷的北京楼市中赚得了不少眼球，其中的众筹抽1.1折购房资格和5000元赢购房优惠的环节最终都已成功收场，根据京东众筹页面最终公布的数据显示，共有25755人次参与了远洋新天地1.1折购房的抽奖，中奖号码为7465，中奖用户为and***823。另外，截至众筹结束，共有2047人参与了众筹赢购房优惠的环节。不过，此轮众筹中，11元凑份子、免首付的环节最终却因未达到目标金额而以失败告终。
虽然首付没有众筹到，但该事件在远洋地产营销上显然已经发挥了一定作用。时任远洋地产开发管理部副总经理徐海伦在当时接受媒体采访时表示，“1.1折是成功的，而且反响特别好。11月份全国项目的有效来电量相比10月份增长1.2倍，总有效来访量增长1.4倍。11月销售额也比去年同期上涨80%。”
今年六月，适逢京东6·18店庆日，远洋地产与京东金融再次推出了“屋莫愁”168套6.18折房的众筹活动。自远洋之后，以众筹为噱头的营销模式在楼市中并不鲜见，但与普通商品的众筹不同，参与者要想获得真正的大实惠，拼的主要就是运气。
10月29日，天恒置业推出了门槛更低的房产众筹产品，参与者用10元即有机会以1折购买一套原价75万元的地铁LOFT――天恒·乐DO。活动将持续至11月25日，众筹目标为675000元，截至2015年11月25日前，本众筹目标达到20%后视为众筹成功，中签用户可获得众筹期内的资金用于购房；众筹目标达到100%中签用户可一折购房。而对于未中签者，众筹资金将不予退还，全部资金将自动以无偿赠予的方式赠送给获得“优惠购房或一折购房”资格的用户。
若在众筹期限内未完成众筹目标的20%，或累计三个中签者放弃购房权利，均视为众筹失败，众筹资金将全部退还到参与者账户。
天恒乐活城置业市场部总监王然表示，此次众筹的房源是天恒·乐DO项目中较受欢迎的55平方米LOFT户型，位于城铁燕房线阎村站，目前均价在1.3-1.5万元/平方米。此次推的房源市场价为90万元，而给到众筹活动的价格已经打了八折，再加上最终抽到的购房人有机会仅以6.75万元购得房屋，预计众筹会得到购房人的积极参与。
对于此次众筹的目的，王然表示，首先是希望通过这样的活动能让一个购房人以低价实现购房安家梦。他同时坦言，希望通过众筹能让更多购房人关注项目所在区域，了解区域价值，同时为项目B栋的销售积蓄更多的客源。
不过，天恒·乐DO的众筹目前距成功目标还有些距离，截至发稿前，活动页面显示，已有1304人次参与众筹，完成金额为13040元，距13.5万元的众筹成功门槛还有不小距离。
业内人士表示，类似这种营销式的众筹，开发商希望借助一套房子的优惠来撬动整个市场的关注度。这时候目标能否实现与活动宣传的广度和标的物的价值紧密相关。购房人参与其中主要搏的就是运气，如果开发商合作的平台可以通过自己的资源给购房人以小额回报，参与人数可能会更多。
纯理财产品 开发商要融资 参与者要收益
如果说购房人参与众筹获得抽取优惠购房资格只是为图一乐，那开发商联合金融平台推出的众筹产品则是将购房人变成了一种融资渠道，也为中小投资者增加了一种投资房地产行业的渠道。
近日，互联网金融平台搜易贷联合恒大集团推出了“恒大购房宝”，这是继“银泰购房宝”、“泰禾购房宝”后，“购房宝”系列产品在其他品牌开发商项目上的再度创新。“恒大购房宝”期限为8个月，预期年化收益率为8%，该产品的还款来源为恒大旗下自住房项目恒大翡翠华庭购房人的应付账款，由于恒大翡翠华庭已经售罄，“恒大购房宝”是将恒大翡翠华庭项目一定期限的应收购房款转让给“恒大购房宝”的投资人，从而让投资人群获得了一个对接该类优质资产的平台。“恒大购房宝”的购买页面显示，恒大集团将为该产品提供全程的本息担保。
“恒大购房宝”只是目前市面上众多房企与金融平台合作推出的产品之一。此前华远地产也与诺亚财富宣布达成战略合作，与诺亚财富旗下的诺亚员工宝联合发起为购房者量身定做的创新型房地产众筹产品，在诺亚员工宝平台上线了针对华远旗下不同项目的互联网金融产品，期限大都为半年，预期年化收益率约为6%。此外，10月，中国金茂也首次推出创新金融产品“金茂宝1号”，产品期限为3个月，预期年化收益率为8.88%，产品推出后迅速实现售罄。
这些开发商与金融平台合作推出的产品大都由开发商提供兑付担保，而收益率都高于银行同期理财产品和各种宝宝类产品。亚豪机构市场总监郭毅表示，借助这类产品，开发商可以快速回笼资金，有效缓解企业的短期流动性压力。而对于购买这类产品的投资者而言，则提供了一种低门槛的投资方式。
住建部政策研究中心主任秦虹在公开演讲时曾提到，互联网金融与房地产结合推出的众筹产品，为投资人提供了一种低门槛的、多元化的投资机会。过去投资房地产应该说都是门槛比较高的，还要用大量的杠杆，门槛相对来说是比较高，投资额也比较大，周期也比较长，很多中小投资人是很难参与的，或者分享到稳健的房地产项目发展的回报，但是互联网金融改变了这个格局。
不过，银行理财分析师也提醒投资人，虽然这些产品大都是品牌开发商与金融平台合作推出，但投资者在选择时还是应该重点关注一下借款协议与产品描述，尤其是一些隐藏条款的设置，不能只是单纯衡量目标年化收益率来决定是否购买。
理财同时赚折扣 开发商要客户 购房人要优惠
开发商与金融机构合作推出的纯理财产品为中小投资者提供了一种较稳健的投资渠道，而不少产品在提供收益率的同时也绑定了开发商旗下项目的优惠折扣。一些有意向购房的投资者在这其中可以获得更多的实惠。
像前面提到的华远与诺亚员工宝合作的众筹产品、中国金茂的“金茂宝1号”，在给出较银行理财略高的预期年化收益率之外，也都给出了旗下项目的销售折扣。对于认购产品的投资者，根据认购金额和产品类型，会给予相应的购房优惠。
对于这种众筹方式，很多房企都在不断探索。此前首开地产与渤海银行联合成立了众筹平台，并在北京的首开·香溪郡和首开·缇香郡进行试点。该产品每一份众筹是五万元，期限是三个月。从9月初正式成立至12月初，三个月的时间，年化收益率是6%。对既想参与众筹又有意向购房的参与者来说，可以享受更多“实惠”，每一份5万元的众筹达到6份总计30万元时，如果买房将享受1%的折扣即9.9折，如果达到12份总计60万元时则可以享受9.8折。如果参与者有购房意向，同时具备30%的首付，完全可以享受到9.8折的折扣，在享受购房优惠时也还有众筹收益，实现购房和众筹两不误。
这还只是购房人在开发商开发的最后一个环节参与众筹获得折扣，目前市面上还有不少众筹产品购房人可以在拿地后就参与其中。今年年初，当代置业就在京推出了国内首个全流程众筹房地产项目――当代北辰COCO MOMA。项目通过众筹模式让用户通过认筹固定金额参与到项目的设计、建设环节当中，并在项目建成后获得一定投资回报并锁定项目开盘时的优惠单价。如果众筹产品到期后投资者选择购房则会获得较大的收益率，如果不选择购房，同样也可以获得理财收益。
郭毅表示，房产众筹是对房地产营销方式的一种颠覆和再造，开发商可以提前摸清购房者的需求，锁定客户，定向销售。早在多年前就有行业专家倡导根据购房者的个性化需求来定制开发，但却始终是少数开发商在尝试和摸索，如今有了互联网金融这个强大的助力之后得以大大提速。如果能够实现以量定产、按需定产，将会显著降低开发商的开发风险。
秦虹也指出，互联网金融和房地产融合的未来创新空间很大，同时需要防范风险，众多的风险中最重要是信用风险。互联网金融与房地产的融合有利于房地产行业的转型，也会为购房者提供很大便利。文/门庭婷
