具体到ICPARK，项目不再是简单的拿地、开发、销售和运营，而是更加注重后期的产业服务运营，通过各种资源和要素整合为入驻企业提供系统支持。
一个阳光明媚的上午，许多集成电路行业大咖聚集在深圳龙岗区安博产业园，组局者却是“门外汉”潘军。
身为花样年(01777.HK)董事局主席，潘军是地产界的新派代表，他是房地产行业中最早呼吁转型、由增量房开发转入存量房运营的人之一。潘军带领的彩生活(01778.HK)掀起了物管行业的O2O革命，这一次他将目光瞄准了产业地产。
在安博产业园，花样年与安博电子联手打造ICPARK――集产业研发、商务办公、商业社区于一体的国家级IC(集成电路，下同)产业基地，构建企业+政府+金融+互联网的IC园区生态圈。
这只是花样年试水产业地产创新的开端，它已推出WEWORTH模式，以花创空间、花创联合、花创社区为企业提供全生命周期的办公空间与服务。
国家级IC产业基地
ICPARK，顾名思义，是专门针对IC产业的园区。毫无IC产业背景的花样年为何要做这样的跨界?
先从地域上来看，该项目位于宝龙高新园区，深圳正在逐步形成以宝龙高新园区为核心，华南地区规模最大的、产业链最完善的IC产业基地，其产值将占深圳IC产业值60%以上。ICPARK已挂牌国家集成电路设计深圳产业化基地。
近日，工信部总经济师、中芯国际董事长周子学出现在ICPARK的开园仪式上，为其站台。他表示，2015年全球半导体营收将达3670亿美元，预计2016年将达到3730亿美元，中国占全球半导体市场的约43%。从世界集成电路产业版图演进的趋势来看，全球IC市场在向中国集中，产业的未来也必将向中国集中。中国集成电路产业的发展面临着千载难逢的机遇。
而深圳在中国的IC产业格局中占据着极为重要的地位，华为、海思、中星微电子、安博电子等产业巨头云集，为深圳建立了强大的产业基础。据统计，2014年深圳集成电路设计产业销售规模达到265.1亿元，在全国各大城市中位居第一。
不过，深圳IC产业的一大弱点是产业链不够完善。ICPARK的一大使命就是进行产业聚集，打造完整的IC产业链。
潘军说，ICPARK可能会在IC设计领域为深圳提供一个亮点，这只是一粒小小的种子，希望为深圳IC行业提供一个新的探索机遇。
“想象一下，12栋小总部，1栋百米以上的高楼，如果有几十家IC设计企业进来，就填补了龙岗区的空白，产业链就完整了，其中若能够产生十家、二十家上市公司就不得了了，就有点张江的模样，甚至是台湾新竹、美国硅谷的模样。”安博中国电子副董事长李晓白在开园仪式上说。
创客空间的地产价值
ICPARK不仅是花样年首次涉足IC产业，也是花样年花创WEWORTH平台在深圳首个落地项目。
早在9月9日，潘军就曾在战略发布会上高调推出为WEWORTH模式，即整合地产开发、物业运营、资产管理、金融投资等业务模块打造的产业地产O2O平台。
在潘军看来，中国房地产行业的黄金时代已经过去，存量房市场将取代增量市场成为市场主体。无论是彩生活、美易家还是WEWORTH，都是花样年充分挖掘存量房市场价值的探索与尝试。
按照潘军的设想，WEWORTH要重点打造三大模块：一是由花创咖啡、花样创客、花创基金组成的花创空间(WEMAKER)，旨在打造初级孵化器，与创新谷等孵化器资源进行战略合作，通过引进项目资源、提供资本对接、管理团队和服务技术，支持园区初创型企业的孵化;二是由联合办公、创新企业总部组成的花创联合(WEWORK)，主要为改善型客户提供甲级柔性办公;三是由青年公寓、芝麻唐商业等组成的花创社区(WELINK)，三者将形成集工作、生活、休闲于一体的园区生态圈。
具体到ICPARK，项目不再是简单的拿地、开发、销售和运营，而是更加注重后期的产业服务运营，通过各种资源和要素整合为入驻企业提供系统支持，甚至包括物业使用权置换股权的方式扶持创业企业。花样年计划将其打造成“空间+服务+创投”的3.0+产业园。
空间方面，该项目总建筑面积约8.5万平方米，由1栋100米地标商务、12栋独立创意总部楼构成。花样年丰富了产品线以满足不同客群的需求，包含了31～53平方米精装小空间、75～130平方米全景商务办公空间及250～1500平方米独立IC设计总部空间，并融合了众创空间、企业公社、联合办公等多种办公形态。
服务上，除了基础的办公服务外，园区还将针对初创企业提供创业导师服务;配设三番哥咖啡，为园区企业提供技术交流与资本对接的开放平台。不仅如此，ICPARK还可为入驻企业争取到更多政策支持，龙岗区已出台专门针对IC产业的扶持政策，为IC产品的研发、产业化和公共技术平台提供重点扶持。
创投是ICPARK的一大核心服务。花样年已联合其他创投机构，集结上百亿创投基金，为企业提供投融中介服务，构建良好的资本环境。据悉，花样年将开拓两类基金产品：A类项目基金，企业可通过花创管理作为GP，花样年地产领投，其他保险、基金跟投;B类种子基金，也可通过创投公司作为GP1，花创公司为GP2，其他个人、基金为LP。由此一来，花样年的产业地产可形成租金+物业费+服务费+创投收入的盈利模式。
事实上，目前创客空间、联合办公市场同质化竞争激烈，在花样年ICPARK之前，优客工场、万科云、SOHO3Q等产品已经开始遍地开花。如何进行差异化定位和运营，并探索出盈利模式，是这些企业当前面临的最大难题。
潘军似乎已经做好了充分的准备。除了ICPARK外，2015年花样年在深圳打造的产业地产项目还包括健康配套产业社区乐年广场、互联网文创产业园区自贸区项目和电子商务产业区深圳梅林项目。
