为旧改注入科技动力：智慧城市更新的“轨道切换”

一、颠覆传统旧改模式，智慧助力城市更新升级

城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。11月11日，上海市人民政府官网发布公告，上海成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组，这条消息再次提振企业积极参与“城市更新”的信心，城市更新或将成为城市发展的新增长点。

关于城市更新，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在《城市更新》一书中提到，“目前中国的城市更新已不再仅是街道或建筑表面的改变，而是紧扣产业升级和消费结构升级，再造城市空间。……满足新需求体现在，满足城市由扩张型转向内涵式发展的需要、房地产存量盘活，再造城市价值；采用新方式体现在，投资经营者采用新的融资方式、新的经营模式、新的开发理念改造传统办公区域，再造城市品质。”

“挖掘品质、创新经营”，已经逐渐取代过去传统写字楼的旧楼改造方式。而在众多参与城市更新建设中创新企业中，成立于2015年的中新合资企业Distrii办伴，成为了一个较为独特的存在。

“城市更新的深度升值是什么？如何以科技提升效能，为投资者带来更高的价值？” Distrii办伴历时三年，凭借30万方的智慧办公项目运营经验，搭建起了轻重分离、一体多元、科技驱动的“线上线下一体化新工作方式平台”，并通过不断发展的互联网、大数据、AI和物联网技术打造一张智慧办公物联网。

二、构建长三角智慧城市物联网，Distrii办伴抢占优势区位

2019年城市更新白皮书中指出，随着中国各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临变革。京沪最大的新办公运营商Distrii办伴，分别在北京中关村、上海徐家汇、南京新街口等区域打造标杆项目，引领智慧城市更新。

（一）中关村腾笼换鸟 悦莱大厦项目估值增加约35%

2018年年初，北京城市新总规规定，2018年北京将完成全市建设用地年度减量30平方公里以上的目标，这意味着北京的发展将进入一个全新的“减量建设”时代。为完成“疏解整治促提升”的目标，城市更新赫然成为重中之重。北京中关村作为北京“腾笼换鸟”项目中重要的一环，通过改造，目前中关村核心区域已经完成了高端智造的华丽转变。

中关村智造大街

在中关村产业大升级的时候，Distrii办伴在中关村核心区域落地了悦莱大厦项目。Distrii办伴与景瑞控股旗下锴瑞办公首次以资管模式合作，对存量物业悦莱大厦进行改造升级，将其从闲置低效空间，智慧更新升级为中高端智慧办公空间。通过重新定位运营，悦莱项目开业前锁定80%的客户，第2个月即实现盈利，开业100天内实现满租，整体资产从从改造前的3.2亿上升至改造后的4.32亿，悦莱大厦资产估值增加约35%，并且已经形成资产包，发行了类REITs，获上交所无异议函。

北京悦莱大厦项目内景

在北京，Distrii办伴打造的韦伯时代、上地NEO等智慧城市更新项目也将逐步面市。

（二）徐家汇将成宇宙中心  港汇中心项目打造“未来办公样板”

在这场城市更新浪潮中，上海一直走在前列。自从2015年《上海市城市更新实施办法》的颁布，上海城市更新蔚然成风，多个商圈正在逐步完成更新升级。徐家汇作为上海的老牌商圈也不甘其后，各式建筑焕然一新，徐家汇散发新活力。

徐家汇商圈

港汇恒隆广场改造前

港汇恒隆广场改造后

随着徐家汇版块城市更新进程不断加快，港汇恒隆广场通过更新升级改头换面，Distrii办伴入驻港汇中心二座，为其插入“智慧芯片”，给港汇中心大楼打造了一个“未来智慧办公样板间”，也正式拉开了一线城市超甲级写字楼智慧化转型的序幕。

港汇中心改造前

港汇中心项目内景

近日，毗邻港汇中心附近集商业办公一体化综合体“徐家汇中心”成功筑底，建成后将以370米的高度成为“浦西第一高楼”，势必给周边存量写字楼大厦带来一定影响。而Distrii办伴入驻港汇中心，其高附加值的智能办公设备设施，以及精细化企业增值服务将会为港汇中心添筹加码，使其能与今后的徐家汇中心抗衡。

徐家汇中心效果图

（三）中华第一商圈新街口回炉  南京中心项目树立“长三角标杆”

同时，作为过去的六朝古都，以及现在的长三角及华东唯一的特大城市，南京历史悠久，其城市更新被赋予了更多智慧、文化、复兴的精神内涵。据中国江苏网报道，近年来，南京一直在着力推动新街口的城市更新和环境整治。作为南京“中心的中心”、高峰期数百万人流的交通第一节点，新街口无可避免地加入了这场“卫冕之役”。

南京新街口

2019年8月，Distrii办伴紧跟新街口升级改造的步伐，对位于新街口核心地带的存量物业南京中心19层进行智慧改造，将京沪前沿的“新工作方式理念”带进南京，打造了Distrii办伴在南京的首个中高端智慧办公空间，使智慧科技成为南京城市更新的内在引擎，有效提升存量物业资产的运营效率，为南京核心商圈城市更新发展树立新标杆。

南京中心项目内景

在长三角一体化的发展大势下，Distrii办伴布局长三角地区智慧城市物联网，竭力推动智慧城市的建设，抢先赢得市场认可。

三、进军国际市场  开拓智慧城市更新新领域

中国是Distrii办伴在智慧城市更新深耕的主力战场，而其海外经营能力也在逐步受到国际认可。2018年5月，Distrii办伴正式进军海外，将城市更新的足迹拓展到新加坡，与当地最大地产开发商之一新加坡城市发展集团共同打造新加坡共和大厦办公空间（1-7层），成为当地最大的联合办公空间。目前，该空间成为新加坡最受欢迎的华人社区，并被授予了“2019新加坡最佳办公空间奖”。

新加坡共和大厦改造前

新加坡共和大厦项目内景

不仅如此，Distrii办伴对共和大厦整栋楼宇进行了智慧升级，打造了智能通行、访客管理、智能停车、物业反馈等系统，全面提升楼宇品质与服务。2019年9月，Distrii办伴又与新加坡城市发展集团合作开发智慧楼宇手机软件-CityNexus。这座位于新加坡市中心280米高的共和大厦 （Republic Plaza），在2016年前曾是新加坡最高建筑，如今通过智慧升级成为新加坡智慧城市的新地标。

四、结语

城市更新发展过程中，运营是存量时代地产行业发展的关键因素，而科技则将引领城市更新的发展方向。Distrii办伴旗下三大平台，城市更新平台（全办智造）、办公科技中台（筝际信息）以及科技资运平台（数办科技）未来将紧密联系、互为优势，助力城市更新，推进智慧城市发展。

未来，Distrii办伴将坚持“轻重结合”的多元拓展方式，向全国规模化扩张，完善城市更新物联网，同时继续深耕城市更新领域，提升城市楼宇效益，用技术和运营能力推动智慧城市更新进程。