要论项目好不好，
不仅要看开盘，
更要看持销。
静安天御在持销中表现非常强劲，
仅剩下不足20%的房源。
我开始也好奇为什么会这样？
但是当我把苏州河的房价地图展开后
就彻底想明白了。
一、近5年苏州河这3公里的势能暴涨
这都源于上海规划不断为苏河湾赋能
1）2015苏河湾地区规划翻倍落地
2015年上海对苏河湾进行优化调整，
其中保留历史建筑将由原来的17.25万㎡，
增至22.21万㎡；
苏河湾绿地面积也由原来的4万㎡，
扩展至10万㎡。
它拥有市中心最后10万㎡规模的公共绿地。
相当于2个徐家汇公园。
规划翻倍落地，
住宅市场有了更高预期。
2）2018苏河湾地区成为“中央活动区”
上海首次提出了“CAZ”的规划，
它是CBD升级版。
CBD往往会出现白天“钟摆式通勤”和夜晚与周末“死城”的现象。
CAZ更看重居住城市生活的体验，
这意味着苏河湾地区将被补充大量娱乐、文化、休闲、旅游、生活服务等的配套。
就在现在，我们完全可以做到：
去南京西路看歌剧，
去苏河湾喝咖啡
3）2018苏州河定性为世界级滨水区
CAZ布局+苏州河景观
为世界领袖级企业到来提供了软硬件条件，
将让全球顶级资源在此汇聚。
目前苏河湾区已有国泰君安、光大证券、WPP集团、花王等12家跨国总部企业，13幢单体税收超1亿的楼宇；预计未来5年内，苏河湾地区新增商业楼宇积约170万方。
全球顶级资源都在“撩”苏河湾。
经过这5年不断赋能，
苏河湾地区房价增幅已经成为CAZ地区翘楚。
2015年在CAZ地区有3个楼盘卖
从增幅上看：苏河湾地区表现最佳
二、苏州河有大片城市更新的土地，可以带来市场爆点。
1. 内环内土拍零散化，鲜有大面积土地出让
如6月份虹口区出让的居住用地，
土地面积仅约2w㎡+。
因为如此，苏河湾地区价值就凸显了
2. 苏河湾地区是内环内少有成片开发建设的
而静安天御在这些大体量城市更新中，
表现得最为突出。
华侨城项目整体开发为45万㎡，
目前苏河湾房价是17w元/㎡，
距离苏州河105米。
上海大悦城项目整体开发超过40万㎡
目前中粮天悦房价是17w元/㎡，
距离苏州河200米。
静安天御项目整体开发超过60万㎡
目前静安天御房价是12w元/㎡，
距离苏州河88米。
因为这些特质，也让静安天御有了持销的火爆。
三、 静安天御60w㎡综合体的魅力
1. 自带约60万方的超大体量综合体
以上都可以算作外因，
静安天御持销的火热，
最根本的原因还是项目自身的品质。
首先和它自带约60万方的超大体量城市综合体分不开。
这个超大型城市综合体，
整个体量建面约60万方，
一期为上海静安洲际酒店和8万方洲际商务中心，由1幢5A智能办公楼、2幢超五星级酒店和大型国际会议中心组成；
二期为达邦协作广场，
由国际传媒WPP冠名并入驻；
三期为项目所在处静安国际中心核心的部分，
总建面约为30万方，占地面积：49258.8平米，
涵盖一座5层7.6万方体验式广场，
约7.5万方4栋甲级写字楼、
静安天御。
这是一个集商业、写字楼、酒店等为一体的大型综合体，
可以说是在上海的中心，又造了一个中心。
不但有现代的璀璨，
还有深厚的历史人文底蕴。
保留的裕通面粉厂，
用老上海的红砖灰墙记忆着百年前的中国近代工业史
四安里“三层楼”。
不但是综合体中独特的标志性建筑。
它也是会说话的地标，
在和过往的行人述说着曾经“闸北南京路”的繁华
这种传统现代结合，且体量巨大的综合体，
在内环内越发稀少，
因此，
静安天御显得尤为珍贵。
2. 高端五星级酒店扎堆
我们注意到了，
在这个约60万方的超级综合体内，
有两座洲际酒店集团旗下的五星级酒店：
静安洲际酒店
英迪格高端精品酒店。
两座五星级酒店选址在同一综合体内，
恰恰说明了这里具有相当高的价值和潜力。
(1)五星级酒店的选址非常讲究
众所周知，五星级酒店选址是非常有讲究的，一共两座五星级酒店选择在这里，更加说明了这里的价值所在。
五星级酒店是区域价值的标杆！
人民广场500m以内2家五星级酒店
陆家嘴500m相隔的五星级酒店有3家。
因此，两座五星级酒店坐落静安天御周边，
足以说明了商家对板块人气和未来发展潜力的认可。
(2)目前上海洲际集团的五星级酒店全部坐落于繁华地带
在上海，洲际集团旗下还有
外滩英迪格、虹桥英迪格、衡山路十二号华邑酒店、国家会展中心上海洲际酒店、佘山世茂洲际酒店等。
它们全都位于上海繁华商圈、
或是有特殊定位的高端风景区，
我们再来看看外国，洲际酒店的选址更说明这一点。
在纽约，洲际酒店选址是时代广场。
时代广场内，除了它之外，还有希尔顿的多家五星级酒店。
这里是曼哈顿影院、餐饮、时尚和商务区的中心地段，
被称为“世界的十字路口”，
是纽约的象征。
周边房价有些夸张，
足以说明这个地段的价值。
再看东京，东京全日空洲际酒店坐落在与各国大使馆毗邻的最高档街区，
被称为是东京住宿的中央基地。
它周围的房价非常贵，
比东京其他区域都要贵出不少，
直接是东京23区房价中位数的两倍还多。
无论是纽约时代广场洲际酒店，
还是东京全日空洲际酒店，
都可以看出洲际酒店的选址是在最繁华的地方，
周围房价都比较高昂。
因此，这次这一次静安天御所处的综合体内，
两所洲际酒店旗下五星级酒店入驻，
肯定了静安天御的房价对得起，甚至被低估了。
3. 终极置业的产品品质保障
(1)内外双景的高品质项目
推窗是稀缺自然资源——苏州河，
沿河有1w多方的集中绿化，
这是静安天御的外景。
在社区内部，
种植了红梅、紫薇、香樟……
随着四季变化，
营造不同的景色，
漫步在小区内，
即可享受一步一景。
外立面采用现代简约风格，
浅色系大理石，全石材干挂。
从入口处开始的人车分流，
并配有车位比高达1∶1.5的地下三层车库，
车位非常充足。
双大堂的设计，从地下车库直接就能入户。
这些都保证了在静安天御居住的舒适度。
(2)户型介绍
按照静安天御的销售节奏，
目前开发商保留的户型为145㎡与235㎡的三到四房。
这正是目前内环内稀缺的大户型。
整个项目为两梯两户，
拥有独立入户玄关和3.3米的层高，
具有非常高的舒适感。
约145㎡户型
这套三室两厅的户型，
入户玄关直通客餐厅和南向阳台，
加大了整个活动区的面积；
主次卧位于东南，和动区分隔开，保证了安静和私密性，
西南次卧可用作书房等多种用途，和静区分开，
亦或是避免因三代同堂作息不同的相互打扰。
建面约204㎡户型
这套204㎡户型做成了三房，空间尺度更大，
主卧和次卧双套间设计，更显品质，
尤其是主卧，和其他卧室隔开，更加保证主卧的隐私。
再加上270度大转角的飘窗，蜿蜒流转的苏州河映入眼帘。
设备间的设计也是一大亮点。
南北双阳台直通餐客厅，非常通透。
建面约235㎡户型
这个235㎡四房，是当之无愧的终极置业大宅，
所有卧室均有270度大尺度飘窗，
再加上三面的南向阳台，观景效果都非常好，
双套房的设计，主卧次卧分列客厅两侧，
让作息不同的两代人可以不相互打扰。
无论是三房户型还是四房户型，
都将空间做到了极致，
独立玄关入户、独立主卧、两代人不同作息设计等等巧夺心思，
可以看出它在产品设计上充分考虑了业主的需求。
(3)全屋高端精装、智能化家居控制
静安天御引入了智能化家居控制系统，
为精致生活提供保证，
装配瑞士百年家族品牌V-ZUG厨房电器，Daikin、Toto、Bosch等全球精品家电，
再加上进口电子门锁、中央空调、地暖、新风等配置，
让置业者最后不再犹豫。
样板间实景图：
在内环内，拥有这样一个既有自然资源，
又有大体量综合体配套的景观大户型住宅，
可谓是非常稀少。
而静安天御无论是市场价位还是品质，
完全符合了置业者对内环内品质住宅的全部要求。
因此静安天御在持销中表现优异，是理所当然，且应该如此。
这么高品质的内环项目，
它不热销，
谁热销？
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