英国UKI英投地产集团 城市科技更新脉动大湾区

2020-09上海,全球知名城市UKI英投地产,更新地产企业宣布在上海松江设立内地第一个办公室,宣布进军国内科技城市更新市场,成立于2006年,作为英国国内从事城市更新开发的企业之一,UKI集团先后参与建设了位于伦敦 kings cross新社区 改造,卡迪夫海湾区更新 等全英14个城市科技产业更新项目

从2018年起,UKI在湾仔香港设立了大中华区第一个 办公室,第一阶段打造了华南大湾区内的 深圳,珠海,广州,中山,东莞,依托国外设计,建设,运营经验努力撬动大湾区,城市科技更新 ,脉动自主创新和经济社会发展的强大引擎,

源自英国伦敦的UKI英投地产集团立足市场参与竞争的四大核心:一是突出的品牌效应,UKI集团开发建设的英国伦敦国王社区、英国卡迪夫湾区、美国洛杉矶victovilla 新型社区,吸引了IMB、微软、Cisco等高科技企业入驻,仅2019年三园区实现产值3500亿美元;

二是强大的项目资源整合能力,依托科技研发产业和住宅开发实践,逐步形成了有效整合政府资源、科技产业资源以及金融机构资源的特殊;三是先进的城市规划理念,科学的产业规划定位,创新的产业发展服务和个性的现代建筑设计;

四是全产业链的开发能力,建立了从项目规划总包管理、监理管理、招标管理等十大项目开发关键节点把控制度,形成了从土地投标到物业经营的项目全开发体系,锻炼了一支全业务链条的高素质综合团队。

追求政府、科技企业、开发商三方的诉求实现和利益均衡,引领中国高科技产城融合开发的趋势和潮流。当前,UKI集团大力实施“立足大湾区、兼顾外埠”的市场战略,布局于经济最具活力的大湾区,按照科技产城融合地产开发模式,全力打造珠海横琴UKI创新园、中山南朗科技新居、等新社区

参与案例一,UKI 卡迪夫海湾城市(CBDC)项目

在开发策略方面,UKI联合CBDC借鉴美国巴尔的摩港更新开发模式,在“房地产开发主导”(property-led)这一策略的基础上重视设计的作用,期望创造出对私人投资具有吸引力的环境。CBDC在海湾区的具体做法包括建造大量的“标志性建筑”与“设计师空间”、建设高质量基础设施网络、设置街头公共艺术品等,以此吸引周边富裕的居民和来往的游客在此消费,从而推动海湾区的经济发展。

CBDC成立后,UKI将卡迪夫南部所有滨水区域纳入更新范围,总计面积1123公顷,约占卡迪夫市建成面积的六分之一,并将之整体命名为卡迪夫海湾区,CBDC意在通过海湾区更新将卡迪夫打造为“可与世界上其他类似城市比肩的卓越滨海城市

为实现这一愿景,UKI 和CBDC在成立之初即确立了七个更新目标:(1)最大限度地吸引私人投资;(2)重新结合滨水区与城市中心;(3)改善海湾区环境质量,使人们乐于在此居住、工作、游乐;(4)在各类投资中实现最高标准的设计质量;(5)提倡混合开发,满足公众意愿,以创造广泛的就业机会;(6)鼓励住宅建设,为社会各阶层人群提供住宅;(7)将海湾区打造为卓越的城市中心、城市更新领域的创新基地。可以看出,这七个目标涵盖了物质改造、住宅建设、设计质量控制、公众参与等多个方面,显示出CBDC的极大野心。

在规划新建的100万平方米建筑面积中,40%用于商务商业,60%则用于工业;更新预计提供6000套住宅,其中包括25%的可支付住宅;更新策略还将海湾区划分为17个“主题区”,提出了一系列活动场景,包括海港别墅、滨水公园、海事遗迹中心等,并对其中9个分区制定了设计和开发纲要以保证设计质量。

在提高城市竞争力及城市-区域政策的思想指导下,海湾区启动了数个巨型工程以打造城市品牌,包括卡迪夫国际体育村(Cardiff International Sports Village)、罗斯贝森广场改造(Roath Basin)等。此外,海湾区的住宅开发仍在持续,并成为2018—2020年间卡迪夫主要的住宅开发区域。

罗尔德达尔广场(Roald Dahl Plass)位于劳埃德·乔治大街最南端的滨水区,广场为椭圆形下沉开放空间,由照明柱环绕周围,常举办室外音乐会及其他市民活动,整体氛围活跃。广场北侧入口放置标志性雕塑“水塔”(Water Tower),总高21m,有间歇性的水流沿金属塔身流下,成为广场入口的引导性景观;南侧滨水广场放置另一标志性雕塑凯尔特人环(Celtic Ring),整体半人高,面对轴线方向开口,与北端高大的“水塔”形成对景与空间联系

广场轴线总长约220m,向南直抵海面,向北则在劳埃德·乔治大街的末尾被三条城市车行道切断,阻隔了市中心区到滨水区的景观与人行联系;三条道路围合形成的三角形地带内只设置一栋建筑,场地内又被尴尬地划分出折线形的步行通道,反而凸显了人行穿越马路与轴线偏移的问题

广场周边分布着美人鱼码头购物中心(Mermaid Quay)、威尔士千禧中心(Wales Millennium Centre)、威尔士议会大楼(The Senedd)等标志性更新项目,其中以后两者的设计质量及受认可程度最高。千禧中心开放于2018年,是卡迪夫最主要的艺术演出场所。建筑主入口面向西侧广场轴线,体量由贝壳形金属穹顶统摄,并由多层平屋顶楼房围合出连贯的街区立面。

参与案例一,UKI 联合KCCLP伦敦King’s Cross 社区更新

伦敦这个城市的气质,每个人似乎都能找到自己所喜欢的一面,或优雅、或宁静、或学术、或神秘,伦敦区域所用语言超过300种,足见这座城市的包容与多面。

其中,市中心位置国王十字区被丰富的故事背景和电影桥段不断赋予域神秘复古的色彩,时至今日,它连同“邻居”圣潘克拉斯车站共同构成了伦敦 “心脏”,但在几十年前,它曾被列为“伦敦十大贫民窟”之一。

经过十几年的改造,国王十字区域于伦敦这座城市而言已不仅是一座交通枢纽,更是一个城市更新项目的世界级标杆。

改造后国王十字区域鸟瞰图

从工业重地到城市“弃子”

King’s Cross的百年沧桑

国王十字区域位于伦敦最具活力和发展最快的市中心偏北处,是伦敦市中心150年来规模最大的城市更新项目,占地约27万㎡,区域地铁轨道线路发达,靠近伦敦金融城、金融中心金丝雀码头以及多个伦敦地标性建筑:如大英博物馆、白金汉宫等。

在远景规划中,国王十字区域将成为一个兼具历史积淀和新时代活力的“微缩伦敦”,为商业、居住、旅游、商办等多种用途提供安全理想的环境。虽然开发预计2023年全部完成,但它早已成为伦敦的“城市热点”。

但就在40多年前,国王十字区域却是一个人人避之不及的“荒蛮之地”。

摄政河运河竣工之后,国王十字区域就因与英格兰北部的主要工业城市相连,自十八世纪工业革命时期起就是工业物流重地,至十九世纪维多利亚时期,国王十字区已成为重要的交通枢纽区域。

改造前的国王十字区域整体面临着交通环境阻塞、经济增长乏力、区域形象不佳、废弃历史建筑留存、公共空间匮乏、产业发展缓慢等一系列突出问题。

举世瞩目的城市更新

开启高强度综合性更新模式

整个街区再开发项目占地约27万平方米,以摄政运河为分界线,基于“交通枢纽带动经济“的目标,运河以南地块——含两座火车站与一座地铁站的区域,主要用于开发办公楼,住宅区与相关配套被规划在运河以北。“综合性开发”导向被一再强调,10.5万㎡的公共空间与其周边的多元化建筑,构成了规划的主体。

2018年,随着国王十字街内新建的4个公共空间——潘克拉斯广场(Pancras Square), Lewis Cubitt广场, Lewis Cubitt公园与储气罐公园(Gasholder Park)陆续完成,以及2019年建成、已是伦敦人气景点的谷仓广场(Granary Square),规划中的公共社交活动空间已经完成85%左右。

至2018年底,有400户家庭迁入国王十字街新建的住宅楼中,街区人口——即在此居住、办公、学习的人数,总计已达30000人。到2023年,这个数字将攀至42000人或者更多。

在零售商业方面,改造后的国王十字区域主要分在八个区域:2018年开业的区域最大商业街——COAL DROPS YARD(卸煤场商业街)、King’s Boulevard(国王大道)、Pancras Square(潘克拉斯广场)、CANALSIDE(谷仓广场)、Gasholder Park(储气罐广场)、Cubitt Park West、Cubitt Park Eest以及King’s cross车站,区域目前已吸引了多家品牌旗舰店的入驻。

同时,这里不仅拥有一家“哈利波特魔法商店”,更是9¾月台的所在地,每天吸引着数以万计世界各地的哈迷们前来打卡拍照。在商店外侧,还可以体验推着行李车进入砖墙站台的绝妙场景。

到2023年区域更新整体完成时,总计30座新建筑、20座翻新历史建筑、2000户住宅、20条新街道、10座新公园广场、10.5万㎡绿植环绕的社交公共空间(约占到开发面积的40%)、27.9万㎡的办公空间、4.6万平方米的零售与休闲场所将在街区内涌现。

世界级地标的进阶

了不起的城市更新法则

在UKI规划师看来,提升区域可达性是开发的首要任务,路网与街区的互相渗透是‘人性城市’的基础。连接街区与周边区域的主要公路,是位于街区南部的尤斯顿路(Euston Road),而火车站、地铁站构成的交通枢纽同样在南部。由此,南部成为大部分人进入街区的初始位置。如何使这些人群顺畅地去往北部成为规划上需要着重考虑的问题。为此,摄政运河上的两座桥Maiden Lane Bridge与Goods Yard Bridge被加固与拓宽;考虑到舒适与环保,南北向新建路网,并优先建设人行步道和自行车道;此外,12条公交线路将会贯通,将街区内各个地点串联起来。

历史建筑的“扬”与“弃”

在国王十字街,维多利亚时期的历史建筑数目众多,多与铁路与工业发展史有关。总共20座保护建筑被计入国王十字街总规划,通过改造翻新发挥社会与经济功能。

历史保护建筑,最典型的就是“谷仓综合体(Granary Complex)”(谷仓广场),其原本是伦敦的粮仓,UKI通过翻修改造,它成为伦敦中央圣马丁学院的新校址。

通往学院的步行道是一条长110米,高20米的玻璃走道,不同文化创意形态的单间、工作室设在走道两旁,将中央圣马丁学院“创意仓库”的能量辐射向整个街区。此外,大北方酒店、储气罐公园、卸煤场等也都是地标性的改造项目。

多元街区场景

带动业态发展

街区商业各有特色,照顾到不同背景人群的兴趣,但这些商业远非一下子就拼合齐整的,UKI KCCLP采用了先建立场所感、再完善业态的手法。

作为主街道的国王大道(King’s Boulevard)是一个树木繁盛的大街,以国王十字街南部的交通枢纽为起点,一直连接到谷仓广场。早在2017年,KCCLP已经引入了许多街边小食店,结果造成了该处“一时高峰”的特点——每到午饭时间就有学生和白领聚集过来,嘈杂只是一时,但热闹的氛围却影响了人们对该街道的感受。而这只是招商策略的第一阶段,现在,KCCLP正依照既定业态规划,着手在国王大道上引入各大品牌的精品零售店。

在未来,谷歌的英国总部将坐落在街道边,更多的人流、静闹相嵌的业态都是国王大道上可预期的情景。

另一个例子是2018年开业的卸煤场(Coal Drops Yard)商业街,它处在国王十字街的中心位置,是整个街区的商业地标, McQueen、Vivienne Westwood与Paul Smith等时装品牌相继在此走秀。

住宅所有权混合

有利阶层融合

国王十字街的总规划包含了13项不同的住宅开发项目,这是为了避免造就一个纯粹的“高档社区”,倡导不同阶层的融合。这些住宅的所有权形式混合,一些单元作为业主所有权房出售,一些单元作为股份产权房(又称共有产权房,是指由各城市住房协会与购房人共同拥有住房产权,购房人对住房协会持有的产权部分支付租金,在具备能力后,购房人可逐步购买住房协会持有的那部分产权)出售,还有一些供出租(如公共住宅)。此外,学生住宅开发商Urbanest开发了一幢供650名学生居住的27层大楼,也已投入使用。

考虑到资产长期增值的目的,KCCLP决定保留部分住宅,专供租赁之用。住宅的布局原则为“围绕街区内的三个中心点排列”,以营造出社区感。许多住宅楼层除了街区景观外,还可远眺伦敦中心区域。

营造区域氛围

提升区域热度

对于设计团队来说,街区内可供租售的地产必须多样化,其并没有把某些个特定企业与商户吸引过来作为目标,创造独到的街区氛围是国王十字区域的规划核心。

中央圣马丁学院是国王十字街的首批业主之一,对于营造街区氛围至关重要。埃文斯介绍,从2007年起,KCCLP就与该学院所属的伦敦艺术大学(University of the Arts London)展开了谈判,希望它将新校址落在国王十字街。从2010年学院入驻起,区域氛围就开始跟伦敦西区相像,而不是铺天盖地的其他金融区。对于KCCLP来说,中央圣马丁校园落户国王十字街,意味着街区从此被重新定义,与创意、活力挂了钩。而在这之后,其他格外强调文化形象的长期租户也纷纷前来,包括奢侈品品牌路易威登。

位于谷仓广场的中央圣马丁艺术与设计学院

公共空间的创造给国王十字街带来了多样与趣味的气氛。谷歌在2013年买下街区内9700平方米土地用以建造新总部大楼,此外又于2015年又租下潘克拉斯广场6号作为空间扩充。KCCLP在项目早期就注意到,一些用于基础设施、公共空间的投入会比预算超出许多。但从长远看,增加投入是值得的,把地块打包卖出很容易,更重要的是如何能让土地所有者受益更多。

全时段的公众活动

区域形象的包装和推广

事实上,自2017年开发进行开始,KCCLP组织的公众活动就未曾间断。如今,国王十字街的活动表已经覆盖了全年大部分日期,促成了人群聚集的效应。

从运河边的电影放映到美食节,再到社交晚宴。这里提供的活动是伦敦的其他地方所找不到的,多样而充满惊奇。

对于所有活动,UKI的要求是——开放性,不能让人产生排他、陌生的感觉。这些活动的一部分资金来自物业管理费与服务费,业主也是受益人,这些活动会为商户带来更多的客流。

在市场推广方面,KCCLP的聚焦点始终在于整个街区,也就是说:推广的是地点,而非单个特定建筑。

要认识一个地方,先要了解它的过去—KCCLP试图对过往街区历史进行再创造,扬长避短,以符合街区新的身份。历史建筑与城中其他区域一脉相承的维多利亚时代特征,都有助于人们形成这样一个印象,即:国王十字街从来是伦敦市中心的一部分。