招商积余：聚焦物业资产管理运营综合发展智慧启航

4月13日晚，招商积余（001914.SZ）发布2019年年度报告。根据公告显示，2019年公司实现营业收入60.78亿元，较上年同期下降8.68%，其中物业管理板块营业收入达到51.50亿 ...

4月13日晚，招商积余（001914.SZ）发布2019年年度报告。根据公告显示，2019年公司实现营业收入60.78亿元，较上年同期下降8.68%，其中物业管理板块营业收入达到51.50亿元，资产管理业务营业收入6.16亿元，其他业务营业收入3.12亿元；归属于母公司所有者净利润2.86亿元，较上年同期下降66.59%，利润同比下降主要系上年公司转让三家房地产项目公司取得投资收益所致，若剔除上述子公司转让投资收益影响，2019年利润总额同比增加4.38亿元，较上年同期增长2,502.72%；归属于母公司所有者净利润同比增加4.26亿元，较上年同期增长334.95%。总资产165.02亿元，较上年同期增长24.68%；归属于上市公司股东的净资产79.84亿元，较上年同期增长64.88%；资产负债率51.51%，较上年同期下降11.58%。

招商积余2019年度利润分配预案为：每10股派1元，本次分配1.06亿元，持续现金回报投资者。

招商积余于2019年12月顺利完成资产重组，将招商物业注入上市公司平台，并更名为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，明确将公司建设成为“国内领先的物业资产管理运营商”。报告期招商积余整体业绩稳中有进，符合市场预期。

图：招商积余2019年财务表现

非住宅业务保持领先

招商积余主要业务包括物业管理业务、资产管理业务、其他业务等。物业管理业务为公司的核心业务，业务覆盖全国70多个主要城市，管理项目1198个，管理面积1.53亿平方米。2019年度，招商积余物业管理业务新签年度合同额22亿元（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入），物业管理费总体收缴率为96.40%，其中非住宅业务收缴率为97.81%，住宅业务收缴率为92.49%。

公司物业管理服务内容分为基础物业管理和专业化服务，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。其中，住宅类物业包括住宅社区、高端别墅、健康养老社区等；非住宅类物业包括政府物业、企业总部、城市公共类物业（高校、医院、场馆、公共交通、城市服务）、园区、商办物业等。基础物业管理主要为传统物业管理所提供的保安服务、保洁服务、绿化保养、维修保养以及综合保障服务等。专业化服务主要为通过专业公司为客户提供的专业化配套与增值服务。

2019年重组后招商积余拥有中航物业、招商物业两个全资物业管理公司，物业管理业务更具规模，两个物业平台业务均稳步增长，进一步确立了公司在物业管理行业的领先地位。

商业运营管理初具规模

另据年报显示，2019年招商积余资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。商业运营业务主要为公司旗下九方资管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租及经营。

图：昆山九方购物中心

报告期内，招商积余在商业运营管理方面坚持市场化发展，目前已初具规模。公司旗下九方资管在管项目14个，管理面积113万平米，其中自营项目4个，受托招商蛇口项目4个，轻资产管理输出项目8个。九方资管已获得良好的市场品牌认可度，具备较强的市场化拓展能力，区域覆盖粤湘赣、苏浙沪、鄂贵川多个区域；具有一定的品牌影响力和精细化运营能力，深圳、赣州项目的收入在其所处同区域、同级别购物中心中，位于中上级别水平；拥有优质商户资源，已与1400多个优质品牌资源建立了深度合作。

另外，招商积余持有物业出租情况良好，经营情况稳定，总可出租面积为59.35万平方米，总体出租率达96%。

科技赋能 智慧物业π平台、“招商通“再升级

近两年，物业平台数字化是物业企业转型升级的必经之路和重要机会点。随着5G、大数据、云计算、人工智能等技术的不断升级，数字化物业平台在提升运营效率、降低运营成本、集成服务功能和提升用户体验等方面将借助科技赋能而迅速发展。对此，招商积余在智慧物业平台的建设上也加快了脚步。

2019年，中航物业紧紧围绕科技转型，打造智慧物业π平台，将标准体系融入平台，初步实现作业执行任务化、品质管理在线化，提升客户响应能力及智能品管能力。2019年，重点研发8个智慧物业产品，并获得15项专利与57项软著。报告期内，智慧物业已布局15个省4个直辖市，内部覆盖项目达516个。

另外，招商物业也持续推进"招商通智慧服务平台"的更新迭代，通过业务在线、建设数据共享，完成“以客户为中心、物联为核心”的招商通2.0版本。报告期内，招商物业607个在管项目全部升级为招商通2.0版本，面向超30万客户提供全业务流程在线的服务，重塑客户体验。通过积极推动物联技术和智慧运营中心建设相结合，建成了6个城市级智慧运营中心，探索物联在门禁车行、设施设备、环境管理、业务共享等场景的推广应用，提升公司的集约化、精细化管理水平。

2019年，招商积余积极响应国资委瘦身健体、聚焦主业、提质增效要求，通过物业管理行业横向整合，完成了公司重大资产重组。通过本次重组，进一步激发公司的发展活力，打开物业管理业务未来发展空间，公司已然成为A股物业管理龙头企业、机构类物业管理领先企业与央企物业管理旗舰平台。

2019年，招商积余在营业收入、物业管理规模、平台升级等方面都成绩斐然。展望2020年，公司表示将以打造“国内领先的物业资产管理运营商”为方向引领，全力推进公司战略转型的落地。通过两个物业平台融合融效，投资并购，探索和发展产业链延伸业务，加大研发投入，打造智慧物业平台，实现业务快速扩张。